Центробанк по-прежнему обеспокоен ситуацией на рынке недвижимости, что выражается в планомерном закручивании гаек. Ключевую ставку могут снова поднять, лимиты на ипотеку — урезать, а схемы от банков и застройщиков, смягчающие условия кредитов, — признать опасными и запретить, внедрив ипотечный стандарт. 

Об этих и других мерах говорила в своём выступлении на ХХI Международном банковском форуме глава Банка России Эльвира Набиуллина. 

Мы спросили экспертов, как такая позиция регулятора отразится на простых покупателях. И означает ли это, что с ипотекой стоит попрощаться, а цены упадут?

Что будет, если ключевую ставку снова повысят 

В сентябре ЦБ РФ повысил ключевую ставку до 19% и не исключает её дальнейшего роста в октябре. Покупатели совсем забудут о рыночной ипотеке при ставке выше 20%?

— Количество ипотечных сделок уже сократилось — это произошло, когда рыночная ставка по ипотеке превысила 20%. Поэтому сейчас изменение ключевой ставки с 19 до 20% уже не окажет существенного влияния на потенциальных ипотечных покупателей. Всё, что выше 20%, по сути является заградительной ставкой. Её дальнейший рост уже не повлияет на те единичные сделки, которые проводятся вопреки сегодняшним условиям.

Субсидируемые ставки и траншевая ипотека могут уйти в прошлое

Регулятору давно не нравятся схемы от застройщиков и банков: субсидируемые ставки, траншевая ипотека, рассрочка с трансформацией в ипотеку. На самом ли деле они так опасны? 

В нынешних условиях именно такие предложения позволяют людям всё-таки купить жильё, воспользовавшись, например, рассрочкой вместо ипотеки или купив у банка сниженную ставку на несколько лет.   

— В условиях высоких процентных ставок и сворачивания части субсидируемых программ застройщики могут использовать различные нестандартные способы продажи недвижимости. Поскольку вводимый с 1 января 2025 года ипотечный стандарт лишит возможности проводить большую часть спецпредложений, банки и девелоперы будут максимально увеличивать продажи по ним до конца года. Поэтому при прочих равных условиях можно ожидать более высокой выдачи ипотеки в конце года и замедления этого процесса в начале 2025-го. 

Но главным фактором, определяющим объём выдачи ипотеки, остаётся изменение условий по госпрограммам. В июле и августе выдачи оказались в 1,5–2 раза ниже уровня II квартала из-за отмены льготной программы и изменения условий по IT-ипотеке. Заморозка лимитов по семейной ипотеке также может ударить по приросту ипотечного портфеля в конце этого года.

Траншевая ипотека: выгода и риски

Подробнее

— Подобные схемы, с одной стороны, провоцируют рост цен, а с другой — это возможность для застройщиков продавать квартиры. Если все схемы запретят, это действительно отразится на продажах: они сократятся, но снижения цен при этом не произойдёт. 

И в снижении цен есть свои риски: стоимость залогов по ипотеке при этом тоже уменьшается. При необходимости продать залоговый объект полученной суммы не хватит на закрытие займа. 

Аккредитивы и переуступка прав:

риски и выгода альтернативных схем покупки жилья

Подробнее

Ипотечный рынок замедляется. Это плохо? Как это повлияет на стоимость жилья? 

Центробанк ожидает, что ипотечный портфель до конца года вырастет на 12%. По сравнению с прошлыми годами это немного. Например, в 2022 году его рост составил 20,4%. Означает ли это стагнацию или даже схлопывание рынка, особенно если из инструментов на нём останутся рыночная ипотека с высокой ставкой и урезанные льготные программы? 

К тому же законопроект, дающий ЦБ РФ право устанавливать количественные лимиты на ипотеку, могут принять уже осенью. Как всё это повлияет на динамику выдачи кредитов и стоит ли ждать падения цен? 

— Рынок вступил в длительную фазу отвыкания от льготной ипотеки, на которую приходилось около 60% выдачи. Но что мы считаем стагнацией? Если сравниваем нынешние темпы роста с периодом стимулирования спроса за счёт денег налогоплательщиков, чем и являлась льготная ипотека, то да, рост очень незначительный. 

Но если вспомнить, что льготная ипотека ушла, а выдача рыночной значительно сократилась из-за заградительных ставок, то рост в 12% — это очень неплохой показатель. В дальнейшем спрос будет снижаться, как и количество сделок. Возможностей для покупки жилья у населения будет значительно меньше. 

Что касается цен, то на вторичном рынке объём предложения сокращается, цены реальных сделок стабилизировались и не падают. На первичном рынке спрос будут поддерживать акции и скидки, но значительного снижения цены ждать не стоит. То есть стагнация в спросе и цене случится, но предпосылок для схлопывания рынка нет. Рынок это переживёт.

В дальнейшей перспективе инфляция будет разгонять покупательский спрос. И как только ключевая ставка начнёт снижаться — не опустится до 10–12%, а просто обозначит тенденцию к снижению, — это будет однозначным сигналом к покупке. И значительные средства, хранящиеся сегодня на депозитах, точно перельются на рынок недвижимости.

Темпы вывода на рынок новых проектов в ближайшие месяцы будут замедляться, и в перспективе нас может ждать дефицит предложения. Через пару лет — при хорошей ипотечной ставке, высоком спросе и высоком уровне инфляции — это выльется в динамичный рост цен. 

— Лимиты будут выбраны за пару месяцев, что, соответственно, на пару месяцев поднимет продажи. Потом опять всё встанет. Кроме рассрочки застройщики ничего внятного пока не предлагают. Но рассрочка, грубо говоря, — как кредитная карта с отложенным платежом, платить всё равно придётся.

Резюмируя 

Таким образом, ипотека перестаёт быть драйвером развития строительного сектора экономики и рынка недвижимости. В ближайшее время ей в основном будут пользоваться только те, кто может обслуживать кредит по высокой ставке или имеет право участвовать в программах с господдержкой, перечень которых предварительно проредили, а условия сделали жёстче. 

«Вторичка» со скидкой 4% на ипотеку

Подробнее