Рынок аренды быстрее других сегментов реагирует на происходящие изменения в отрасли. Эксперты Циан проанализировали, как изменился сегмент в 2020 году и какие факторы оказывали влияние на краткосрочную и долгосрочную аренду. В выборку вошли города с численностью населения от 1 млн человек, в том числе Краснодар.

Москве и Санкт-Петербургу, в отличие от регионов, не удалось вернуться к докризисным показателям. В самоизоляцию туристов не было — доля квартир, которые сдаются в краткосрочную аренду, снизилась в два раза.

Краткосрочная аренда

Ставки посуточной аренды потеряли в самоизоляцию 17%

Закрытые границы и введенный режим самоизоляции ударили в первую очередь по краткосрочной аренде. Туристов не было, деловая активность снизилась (а вместе с ней сократилось и количество командировок в российские города). Собственникам, сдающим квартиры посуточно, пришлось снижать ставки, чтобы привлечь спрос и конкурировать с отелями, которые также боролись за каждого клиента.

По подсчетам Циан, средняя ставка посуточной аренды в период самоизоляции в городах-миллионниках РФ (включая Краснодар) снизилась в локдаун на 17%: с 2,48 тыс. в докризисном декабре 2019-го до 2,07 тыс. рублей в апреле–мае 2020 года. После снятия ограничительных мер средняя ставка постепенно достигла значений начала года (2,42 тыс.) в августе (2,37 тыс. рублей) — в самый разгар отпусков.

Вместо недоступных заграничных поездок многие россияне отправились путешествовать по России, что повысило спрос на посуточную аренду. Но с ухудшением эпидемиологической ситуации в сентябре и новыми ограничениями ставка посуточной аренды вновь показывает снижение. Сегодня она составляет 2,2 тыс. рублей — это на 11% ниже, чем в декабре 2019 года. Таким образом, рынок посуточной аренды не смог вернуться к прошлогодним докризисным показателям.

Средняя ставка посуточной аренды в городах-миллионниках и доля квартир в посуточную аренду

По данным Аналитического центра Циан

Среди всех городов-миллионников только в трех — Краснодаре, Челябинске и Казани — ставка посуточной аренды выше прошлогодней. Краснодарский край в 2020 году в целом бьет все рекорды по спросу и активности на рынке: в период удаленной работы многие переехали поближе к морю. Краснодар находится в нескольких часах езды на машине от российских курортов, а средняя ставка аренды в нем ниже, чем, например, в Сочи, на 56%. Поэтому Краснодар в 2020 году пользовался спросом как среди туристов, так и среди сотрудников на удаленке. Поэтому ставка посуточной аренды выросла в сравнении с прошлым годом на 5%.

Аналогичная ситуация и в Казани — город также интересен туристам. Челябинск — нетуристический город, ставка посуточной аренды в котором во время самоизоляции просела незначительно — на уровне 2%. Среди всех городов-миллионников именно Челябинск — самый доступный по ставке посуточной аренды даже с учетом годового роста на 5%.

В других городах ставки краткосрочной аренды не восстановились: в Москве показатель ниже прошлогоднего на 7%, в Санкт-Петербурге — на 2%.

Таким образом, рынок посуточной аренды пострадал в основном в туристических городах и центрах притяжения рабочей силы.

Динамика средней ставки посуточной аренды в городах-миллионниках

По данным Аналитического центра Циан

Рантье пришлось пометаться

Альтернативной стратегией для рантье, сдающих квартиры краткосрочно, стало «перепрофилирование» бизнеса: вместо сдачи квартир посуточно собственники предлагали объекты на долгий срок, что привело к росту конкуренции на рынке долгосрочной аренды. После снятия самоизоляции рантье начали возвращаться обратно на рынок краткосрочной аренды как более доходного инструмента.

В декабре 2019 года 24% всех квартир в городах-миллионниках в аренду предлагались краткосрочно (см. график «Средняя ставка посуточной аренды в городах-миллионниках и доля квартир в посуточную аренду»). Во время самоизоляции доля снизилась до 12–13% — рантье предпочитали сдавать жилье надолго. Минимальная доля квартир в краткосрочную аренду была зафиксирована в июне — всего 10%.

Далее показатель пошел вверх, достигнув локального максимума в октябре–ноябре (19%), после чего в конце года доля предложения в краткосрочную аренду опять снизилась, в том числе за счет вымывания объема из-за новогодних праздников — многие поехали путешествовать по стране. На сегодняшний день в городах-миллионниках доля квартир в краткосрочную аренду составляет 16 против 24% год назад в это же время.

Отсутствие туристов в крупных городах отчасти компенсировали сотрудники, работающие удаленно. Не все имели возможность организовать кабинет, особенно если речь шла о семье с детьми. Выходом для них явилась аренда «домашнего офиса» — они снимали квартиры посуточно для работы.

Долгосрочная аренда

Постоянно меняющиеся условия игры

После объявленного режима самоизоляции многие арендаторы лишились своего привычного уровня дохода. В результате им пришлось отказываться от дальнейшего проживания в съемных квартирах и искать более подходящие по бюджету варианты. Одни наниматели на время самоизоляции уехали из Москвы (чаще это касалось приезжих в столичный регион). Другие временно переехали к родственникам или договорились снимать жилье с кем-то еще, чтобы сократить расходы на одного человека.

Как следствие — количество квартир для долгосрочной аренды в городах-миллионниках увеличилось в мае 2020 года по сравнению с апрелем на 13%. В апреле в качестве очередного платежа за квартиру можно было использовать депозит, в мае наниматели активно съезжали, что послужило причиной уменьшения ставок.

В Москве во время локдауна количество квартир, предлагаемых в долгосрочную аренду, увеличилось на 9%, в Санкт-Петербурге — на 6%. Без учета столиц в других миллионниках прирост таких квартир составил 21%.

О кризисе на рынке аренды свидетельствует и уменьшение средней ставки по новым объявлениям. Возьмем для примера Москву. В апреле и мае новые однокомнатные квартиры в аренду выходили по ставке ниже, чем в предыдущие месяцы: в апреле относительно марта падение составило 6,3%, в мае относительно апреля — еще 4%. В Санкт-Петербурге также отмечено снижение на 3,8% в апреле и на 5,2% — в мае.

В других городах с численностью населения от 1 млн человек подобной динамики не наблюдалось: новые квартиры в аренду выходили примерно по тем же ставкам, что и до самоизоляции.

Средние ставки аренды однокомнатных квартир по новым объявлениям

По данным Аналитического центра Циан

Регионы восстанавливаются быстрее, чем столицы

Основное падение спроса пришлось на май–июнь 2020 года. Причем Москва и Санкт-Петербург столкнулись с более значительным снижением ставок, чем другие города-миллионники. Во время самоизоляции многие арендаторы временно уехали в другие города, что вызвало резкое снижение ставок по сравнению с докризисным 2019 годом.

В Москве падение в июне составило 10% для однокомнатных и 9,8% — для двухкомнатных квартир. В Санкт-Петербурге рынок тоже просел равномерно: –11,6 и –11,3% соответственно.

По другим регионам снижение из-за ограничений оказалось не столь существенным: –2,6% для однокомнатных квартир. Средняя ставка по двухкомнатным квартирам показала минимальный рост на уровне 2,4%.

Динамика ставок долгосрочной аренды во время самоизоляции и в годовой динамике

По данным Аналитического центра Циан

После снятия ограничительных мер рынок аренды приходит в себя, но вернуться к значениям декабря 2019 года не удалось ни Москве, ни Санкт-Петербургу. В столице ставка аренды однокомнатных квартир ниже на 0,5%, чем год назад (38,7 тыс. рублей на декабрь 2020-го). В Санкт-Петербурге годовое падение составило 3,5% (25 тыс. рублей на декабрь 2020 года). Регионы восстанавливаются активнее: средняя ставка долгосрочной аренды в городах-миллионниках сегодня выше, чем в прошлом году, на 4,1% (15,4 тыс. рублей в месяц для однокомнатных квартир).

Средняя ставка долгосрочной аренды однокомнатных квартир в городах-миллионниках

По данным Аналитического центра Циан

Средняя ставка аренды двухкомнатных квартир в Москве набирает прежние показатели хуже, чем ставка более ликвидных за счет своей низкой стоимости «однушек». Сейчас ставка аренды в столице ниже на 5%, чем год назад (53,5 тыс. рублей). В Санкт-Петербурге ставка практически вернулась к прошлогодним значениям: –0,5% за год (40,4 тыс. рублей). В других городах ставка не только восстановилась после падения, но и выросла на 6,8% — до 21,9 тыс. рублей в месяц.

Средняя ставка долгосрочной аренды двухкомнатных квартир в городах-миллионниках

По данным Аналитического центра Циан

Из-за удаленного режима работы рантье теряют потенциальных арендаторов, многие из которых временно переехали в другой город с более низкой ставкой. Рынок аренды показал рост в годовой динамике в Казани, Красноярске, Ростове-на-Дону и Омске.

Средняя ставка аренды в годовой динамике

По данным Аналитического центра Циан

Сегмент долгосрочной аренды и его перспективы в 2021 году напрямую зависят от эпидемиологической ситуации и ограничительных мер. Если эпидемиологическая ситуация улучшится благодаря коллективному иммунитету или вакцинации, то ставки постепенно продолжат восстанавливаться: мы прогнозируем по итогам следующего года рост на уровне 6–7% к сегодняшним показателям.

Меняются и стратегии арендаторов — очевидно, что пандемия активизировала процессы по межрегиональным миграциям. Срок проживания в квартире сокращается, поэтому количество циклов публикации объявлений должно увеличиваться, что является фактором, сдерживающим рост ставок.

Конкуренцию также усиливает сегмент купли-продажи: среди купивших новостройки было много тех, кто ранее арендовал квартиры. Это снижает объем потенциального спроса на рынке аренды.