Необходимость перевода из нежилого фонда в жилой чаще всего касается дачных, или как сейчас правильно говорить, садовых домов. Ответ на вопрос, почему они в большинстве своём являются нежилыми, нужно искать в истории. 

Хотя термин «дача» известен ещё с петровских времён, по-настоящему массовым строительство садовых домиков на участках для отдыха и выращивания урожая стало в советские годы. Получить заветные шесть соток тогда можно было бесплатно.

Правда, дачное строительство сопровождалось множеством ограничений. Возвести на участке можно было лишь небольшой дом площадью 12–25 кв. м, а использовать его разрешалось только для сезонного проживания. Поэтому-то дачи, «рождённые в СССР», и не имеют жилого статуса. 

Ситуация стала меняться только в 1998 году, после принятия Федерального закона № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Он давал возможность строить на садовых участках жилые дома без права регистрации, а на дачных — с возможностью прописаться там.  

Этот закон перестал действовать в 2018 году, но и пришедший ему на смену ФЗ «О ведении гражданами садоводства» позволяет строить жилые дома на загородных участках, а также переводить построенные ранее садовые домики в категорию жилых.  

В этой статье мы рассмотрим, при каких условиях это возможно, куда нужно обращаться и какие документы понадобятся для признания нежилого дома жилым. 

Зачем нужно переводить нежилой дом в жилой 

Небольшая ремарка. Вся недвижимость имеет определённое назначение, в зависимости от которого её можно использовать тем или иным образом. В каких-то домах можно жить постоянно, а другие с официальной точки зрения пригодны только для отдыха после работы на грядках. 

При этом нежилые здания могут быть самыми настоящими особняками — такие примеры есть даже в элитных коттеджных посёлках. Однако, несмотря на солидный вид, их назначение всё равно остаётся «садовым».

Правовой гид по статусам земли

Читать

Зачем же владельцам таких фазенд менять их статус на жилой?

На это есть сразу несколько ответов:

• жилому дому можно присвоить адрес и зарегистрироваться в нём, что позволит прикрепиться к ближайшей поликлинике, детскому саду, школе;
• если вы купили дом недавно, и он жилой, можно оформить налоговый вычет. Выплачивают его только за жилые строения;  
• жилой дом можно подключить к газоснабжению по программе социальной газификации;
• собственники жилых домов могут оплачивать ЖКУ по льготным сельским тарифам;
• продажа дома с жилым статусом выгоднее, чем продажа его же в «садовом» варианте.

Как узнать, какой у вас дом

Бывает, что владельцы дома — например, те, кому он достался в наследство, — не знают, жилой он официально или нет. 

Выяснить это можно из документов, отмечает Татьяна Максимова, начальник отдела направления «Загородная недвижимость» компании «Инком-Недвижимость».

До 2016 года выдавалось свидетельство о праве собственности, в котором прямо указано, собственником какого именно объекта вы являетесь. Это может быть нежилое помещение, садовый дом, дачный дом или даже просто дача.

После 2016 года вместо свидетельств о праве собственности стали выдавать выписку из ЕГРН — в ней тоже указывается вид помещения.

Если дом старый, то, скорее всего, на него есть и технический паспорт или техплан — в них также может быть написано, жилой он или, например, садовый. 

Если в техпаспорте или техплане указано, что строение жилое, для оформления этого статуса достаточно принести документ в МФЦ и подать заявление на исправление технической ошибки. После этого выдаётся выписка из ЕГРН, в которой указаны актуальные данные. 

Если документов на постройку нет или в них нет нужной информации, прояснить этот вопрос можно в местной администрации. 

Дачная амнистия: что это такое и как ей воспользоваться

Подробнее

Какой дом можно перевести в жилой

Как объяснила Татьяна Максимова, далеко не каждый дом можно перевести в жилой. Для этого он должен соответствовать требованиям, которые законодательство предъявляет к капитальным строениям. 

В доме должны быть:  

1. Водопровод и канализация — центральная, септик или переливной колодец. Важно, чтобы в доме был туалет и постоянное, а не только летнее водоснабжение.
2. Электричество, подключённое по постоянной, а не временной схеме.
3. Отопление: электробатареи, электрический, твердотопливный или газовый котёл. Температура в доме должна быть не ниже 18 градусов круглый год. 
4. Система вентиляции для обеспечения доступа в помещения чистого воздуха. 
5. Потолки не ниже 2,5 м.
6. Кухня не менее 6 кв. м.
7. Забор по периметру участка.

Помимо чисто технических моментов должны быть соблюдены: 

1. Требования пожарной и механической безопасности. Последнее означает, что несущие конструкции находятся в хорошем состоянии и им не угрожает обрушение. 
2. Отступы от построек соседей — не менее 6 м от соседского дома и 3 м от их заборов.
3. Нормы инсоляции и солнцезащиты, а также должно быть смонтировано искусственное освещение. 
4. Нормативы по радиационному фону и концентрации вредных веществ. 

Перечень необходимых документов может меняться в зависимости от региона. 

Проверить свой дом на соответствие полному списку требований можно с помощью Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». 

Ну а чтобы убедить в этом местную администрацию, надо будет получить техническое заключение — оно и станет основанием для смены статуса постройки. Выдать техническое заключение может строительная фирма или кадастровый инженер. 

Стоимость работ может составить 20–30 тыс. рублей, а срок — 2–3 недели. Будьте готовы к тому, что эксперты приедут с оборудованием.

«Получить этот документ довольно сложно, так как фирмы берегут свою репутацию и относятся к их выдаче очень серьёзно, — признаёт Максимова. — Если они закроют глаза на какие-то нарушения, и это всплывёт, фирмы рискуют потерей лицензии. В результате положительное заключение получает далеко не каждый дом».

Как привести документы на землю в порядок

Гид по кадастровому учёту земельных участков

Подробнее

Какие документы нужны для перевода дома в жилой

Перечень таков:

1. Техническое заключение о состоянии дома. Оформляется при участии лицензированной компании — члена СРО или кадастрового инженера, также состоящего в саморегулируемой организации.
2. Заявление о признании садового дома жилым. Составляется в произвольной форме. В нём нужно изложить суть вопроса, указать кадастровый номер участка и дома, а также способы связи с заявителем, включая почтовый адрес, и способ, которым заявитель хочет получить решение администрации. 
3. Выписка из ЕГРН, если права на объект зарегистрированы. 
4. Если регистрацию прав не производили, потребуется правоустанавливающий документ на дом или его нотариально заверенная копия, или скан-копия, если вы оформляете всё через портал госуслуг.
5. Если у объекта несколько собственников, нужно нотариальное согласие третьих лиц на перевод строения в другую категорию или его скан-копия при онлайн-оформлении. 

Покупка недостроенного дома: оформляем документы

Как взять ипотеку на недострой, оформить право собственности и страховку

Подробнее

Куда подавать собранные документы 

Решение о присвоении садовому дому жилого статуса принимает администрация, на землях которой располагается постройка.  

Подать туда документы можно тремя способами:

• лично в МФЦ;
• лично в администрацию по месту нахождения объекта недвижимости;
• в онлайн-формате.

В последнем случае документы необходимо загрузить через портал госуслуг или его региональный аналог. В Подмосковье, например, это Mosreg.ru. Оттуда заявление попадёт в нужный отдел местной администрации.

Сроки его рассмотрения могут быть разными. В Москве это 31 рабочий день, в других регионах может быть до 45 дней. 

По итогу администрация вынесет решение, переводить ваш дом в жилой или нет. 

Дальше — два пути:

1. Если перевод одобрили:

• руководствуясь правилом о межведомственной работе, муниципалитет сам передаст сведения в Росреестр;
• при онлайн-оформлении письмо с постановлением о смене статуса вашего дома придёт в электронном виде в личный кабинет на портале госуслуг. 

Обычно на внесение изменений в Росреестр требуется около двух недель. Если по прошествии этого времени изменения в ЕГРН не отображаются, распечатайте постановление и принесите его в МФЦ для передачи в Росреестр.

2. Если в переводе отказали, на это есть несколько причин:

• заявление подал не сам собственник;
• заявление заполнено неверно — не хватает какой-то информации или она неверна;
• администрация оценила техническое заключение и сочла, что оно не соответствует параметрам жилого дома. Оспорить это можно в суде;
• ВРИ участка не позволяет присвоить дому жилой статус. К примеру, на участке под огородничество жилой дом находиться не может по закону — там нельзя строить капитальные строения; 
• участок находится в зоне затопления или подтопления, то есть непригоден для проживания.

Получив отказ, собственник может попытаться устранить его причину — например, дооснастить дом недостающими коммуникациями, отремонтировать несущие конструкции и так далее. Если же отказ, по его мнению, необоснованный, оспорить решение администрации можно в суде. 

Найдите подходящий дом на Циан

Среди тысяч подробных и достоверных объявлений

Выбрать