Только в 13% городов новостройки дешевле «вторички»

В июле 2022 года только в пяти локациях из 37 «квадрат» на вторичном рынке дороже, чем на первичном. Это Владивосток, Самара, Иркутск, Саратов и Махачкала. В остальных 32 локациях дороже новостройки. То есть почти в 90% городов выгоднее (по цене за 1 кв. м) покупать готовое жилье.

Наибольший разрыв в цене между «первичкой» и «вторичкой» — в Челябинске («квадрат» в новостройках на 39% дороже, чем в готовом жилье) и Сочи (31%). Также значительно выше по цене «первичка» в Перми и Томске (28%), Набережных Челнах и Казани (27%).

По абсолютным значениям (в тыс. рублей) новостройки сильнее всего опережают готовое жилье в Сочи (на 84 тыс. рублей за 1 кв. м — за счет дефицита нового жилья), Казани и Санкт-Петербурге (на 38 и 33 тыс. рублей соответственно).

В тех городах, где «вторичка» остается дороже, разрыв между ценой квадратного метра в новостройках и готовом жилье небольшой (3–8 тыс. рублей). Исключением является только Махачкала, где «квадрат» на «вторичке» в два раза дороже, чем в новостройках (76,2 против 38,2 тыс. рублей).

Среди миллионников только в Самаре «квадрат» на вторичном рынке дороже, чем на первичном (разрыв составляет всего 4 тыс. рублей). В начале года в эту категорию входили также Воронеж и Санкт-Петербург (сейчас новостройки на 11 и 16% дороже «вторички» соответственно), а год назад — и Москва (сейчас «первичка» дороже на 5%).

С ипотекой «первичка» дешевле

Если покупатель располагает суммой, достаточной для приобретения жилья без привлечения заемных средств и ориентируется при выборе квартиры на ее стоимость, то в большинстве городов выгоднее (по цене за 1 кв. м) покупать готовое жилье.

Если же для покупки квартиры планируется брать ипотеку, то надо иметь в виду, что на вторичный рынок не распространяется льготная программа, а значит, ставки по кредитам выше.

Так, в 2022 году средняя ставка по ипотеке на первичном рынке в России составила 5,4% (помимо льготной ипотеки действуют специальные программы по дополнительному субсидированию от застройщиков), на вторичном — 9,6%.

Средняя цена 1 кв. м на первичном рынке в 2022 году — 116,8 тыс. рублей, на вторичном — 104,9 тыс. рублей. Стоимость средней квартиры площадью 50 кв. м в России — 5,8 млн рублей на «первичке» и 5,2 млн рублей — на «вторичке».

При первоначальном взносе 25% и сроке кредита 23 года (именно на таких условиях сейчас в среднем берут ипотечные кредиты) ежемесячный платеж за новостройку составит 27,5 тыс. рублей, за готовое жилье — 35,1 тыс. рублей, а итоговая сумма — 7,7 и 9,8 млн рублей соответственно.

Таким образом, в случае покупки жилья с привлечением заемных средств разница в цене между «вторичкой» и «первичкой» компенсируется выплаченными процентами, а итоговая стоимость готового жилья оказывается выше стоимости новостройки.

Соотношение средних цен 1 кв. м и общей стоимости жилья с ипотекой на первичном и вторичном рынках РФ

По данным Циан.Аналитики

В большинстве городов новостройки опережают вторичный рынок по темпам роста цен

В июле 2022 года только в пяти городах «вторичка» дешевле новостроек, в начале года таких локаций было больше —10. В большинстве городов с начала года новостройки подорожали сильнее, чем вторичное жилье. В среднем «первичка» на 10% дороже, чем в январе 2022-го, рост на «вторичке» сдержаннее — +6%.

На первичном рынке основной рост пришелся на март (в среднем +3% в месячном выражении). Такая динамика связана с двумя главными причинами: с поведением покупателей (в дни ажиотажного спроса в первую очередь разбирали более дешевые лоты — это приводило к увеличению средних цен в активном предложении) и индексацией цен застройщиками. Начиная с апреля рост составляет не более 1% в месяц, цены фактически перешли к стагнации.

На вторичном рынке, в отличие от первичного, в марте массового изменения цен не было. В апреле цены перешли к стагнации. С мая на рынке фиксируется слабовыраженная (заметная только аналитикам, но не покупателям) отрицательная динамика цен. Такая динамика связана как с более аккуратным ценообразованием в новых объявлениях, так и с коррекцией стоимости в ранее размещенных лотах.

Первичный рынок, в отличие от вторичного, поддерживают льготная ипотека и специальные программы по дополнительному субсидированию ставок от застройщиков. В сегменте готового жилья эти программы не работают, спрос со стороны ипотечников просел — значит, и стимулов к повышению цен на рынке нет.

Динамика цен на первичном и вторичном рынках (в среднем по локациям) в 2022 году

По данным Циан.Аналитики

Опережающие темпы роста на первичном рынке привели к тому, что в Санкт-Петербурге, Воронеже, Хабаровске, Кемерове и Барнауле новостройки стали дороже готового жилья. И если в Хабаровске и Барнауле разрыв пока минимален («квадрат» в новостройках на 0,3 и 5,8 тыс. рублей соответственно дороже, чем на «вторичке»), то в Кемерове он составляет уже 8 тыс. рублей за «квадрат», в Воронеже — 9,6 тыс. рублей, а в Санкт-Петербурге — сразу 32,7 тыс. рублей.

Динамика цен в городах, где в начале года «квадрат» на вторичном рынке был дороже, чем на первичном, а в июле — наоборот

По данным Циан.Аналитики

В пятерке городов, где цены на вторичном рынке остаются выше, чем на первичном (за исключением Махачкалы), с начала 2022 года «квадрат» в новостройках также увеличился в цене заметнее, чем в готовом жилье.

При сохранении нынешней динамики в ближайшие месяцы цены на обоих рынках, вероятно, выравняются или новостройки станут даже дороже вторичного жилья. В таком случае практически во всех крупнейших городах России первичное жилье будет дороже.

Динамика цен в городах, где «квадрат» на вторичном рынке в июле 2022 года дороже, чем на первичном

По данным Циан.Аналитики

В шести городах с начала 2022 года вторичный рынок опережал первичный по темпам роста цен. Это Краснодар (+2% на «первичке», +5% на «вторичке» — здесь цены в новостройках показали рекордный рост в 2020–2021 годах и в настоящее время стагнируют), Волгоград (+10% на «первичке», +12% на «вторичке» — можно сказать, что рынки увеличиваются в цене схожими темпами), Сочи (в 2020–2021 годах здесь также были рекордные темпы роста на «первичке», сейчас цены даже немного сокращаются, на «вторичке» — стагнация), Махачкала (+1% на «первичке», +17% на «вторичке»), Ярославль (–6% на «первичке» и +8% на «вторичке») и Омск (–14% на «первичке» и +5% на «вторичке»).

В последних двух локациях такая динамика в новостройках связана с небольшим объемом предложения (поэтому цены подвержены сильным колебаниям). 

Минимальный разрыв цен между «первичкой» и «вторичкой» среди этих городов — в Краснодаре (новостройки на 10 тыс. рублей за «квадрат» дороже, чем готовое жилье) и Волгограде (на 8 тыс. рублей), но темпы роста цен на «вторичке» лишь немногим выше, чем на «первичке». Поэтому вероятность того, что готовое жилье опередит новостройки по уровню цен, невелика.

Динамика цен в городах, где с начала года цена «квадрата» на вторичном рынке увеличилась сильнее, чем на первичном

По данным Циан.Аналитики

Сильнее дорожает более дешевое

На вторичном рынке нет ни одной локации, где с начала года стоимость квадратного метра заметно сократилась. То есть отрицательная динамика последних месяцев не компенсировала рост цен в начале 2022 года. В среднем по всем локациям рост с января по июль — +6%.

В Сочи цены практически не изменились (–0,4%), минимальный рост зафиксирован в Хабаровске и Перми (+1%), Москве (+2%), Московской области (+3%) — всё это (за исключением Перми) локации с наиболее дорогим жильем, где рост цен ограничен эффектом высокой базы.

Сильнее всего «квадрат» подорожал в Махачкале (+17%), Саратове и Волгограде (+12%), Кемерове (+11%) — в основном это наиболее дешевые локации.

На первичном рынке в трех городах цены с начала 2022 года сократились — это Сочи (–10% за счет эффекта высокой базы), Ярославль и Омск (–6% и –14% — с небольшим объемом предложения, где колебания в цене наиболее заметны).

В лидерах по росту цен — Кемерово (+32%), Набережные Челны (+30%) и Рязань (+24% — за счет эффекта низкой базы), Казань (+26% — за счет высокого спроса, это крупнейший город Поволжья, центр притяжения населения из соседних регионов) и Ростов-на-Дону (+25%: наравне с Краснодаром — миллионник, расположенный в комфортных южных условиях, что позволяет ему притягивать удаленщиков из Москвы и Санкт-Петербурга и мигрантов из регионов с суровым климатом; в отличие от Краснодара, где стоимость жилья стремительно росла в 2020–2021 годах, здесь уровень цен еще позволяет им увеличиваться).

И «первичка», и «вторичка» в среднем по городам с населением от 500 тыс. человек подорожали сильнее, чем в среднем по миллионникам. Обычно рост цен в более дешевых локациях выражен сильнее за счет эффекта низкой базы (в дорогих локациях из-за и без того высокого уровня цен нарастить их сложнее). И в целом по миллионникам, и в целом по 500-тысячникам рост цен в новостройках выражен сильнее, чем в готовом жилье.

Динамика цен в миллионниках и 500-тысячниках (без Сочи, Московской и Ленинградской областей)

По данным Циан.Аналитики

«В июле 2022 года в большинстве крупнейших городов РФ цены на вторичном рынке ниже, чем на первичном. За счет опережающего роста цен в новостройках с начала года количество локаций, где готовое жилье дешевле строящегося, сократилось в два раза», — комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики.

По словам эксперта, в ближайшие месяцы еще в нескольких городах цены на «первичке» могут превысить цены на вторичном рынке, но кардинального изменения соотношения ждать не стоит: на рынках сохраняется ценовая стагнация, характерная для последних месяцев.

По данным Циан.Аналитики