Кому нужно платить налог с продажи недвижимости 

Налог с продажи квартиры или дома уплачивает именно продавец — как тот, кто получает налогооблагаемый доход. Ставка налога — 13% цены продажи. Для нерезидентов РФ сумма увеличивается до 30%.

Однако есть условия, при которых ничего платить не нужно: 

• если вы приобрели квартиру более пяти лет назад;
• если вы получили квартиру по наследству, в результате приватизации, по договору ренты или в дар от членов семьи и близких родственников (в таком случае достаточный срок владения — три года);
• если проданная квартира была вашим единственным жильем на момент регистрации сделки в Росреестре или продажи;
• если квартира (доля, комната) стоит менее 1 млн рублей (важно учитывать кадастровую стоимость);
• если вы продали квартиру по цене приобретения (важно учитывать кадастровую стоимость);
• независимо от срока владения (но при некоторых дополнительных условиях) — если квартиру продала семья с двумя и более несовершеннолетними детьми (либо студенты очной формы обучения до 24 лет).

Тем, кто соответствует одному из этих условий, не нужно подавать налоговую декларацию.

Как платить налог с продажи унаследованной вами квартиры

Если квартира получена в наследство от члена семьи или близкого родственника, без уплаты налога ее можно продать по истечении трех лет со дня смерти наследодателя.

Если квартира получена, например, от мужа (брак был официальным), то минимальный срок владения для продажи без налога — три года. До его истечения придется заплатить 13% «продажной» стоимости квартиры, говорит Наталья Бунина, адвокат КА Pen & Paper. 

Однако сумму дохода от сделки с такой квартирой можно уменьшить на 1 млн рублей либо на расходы умершего на приобретение имущества, которые ранее не были учтены при налогообложении (это нужно документально подтвердить).

Собственность супругов:

кто и какие налоги должен платить

Подробнее

Как платить налог с продажи подаренной вам квартиры

Подаренную членами семьи или близкими родственниками квартиру можно продать без уплаты налога спустя три года.

 Близкими родственниками признаются:

• родители, дети, дедушки, бабушки и внуки;
• полнородные и неполнородные братья и сестры.

Если же даритель — посторонний человек, придется ждать дольше — пять лет. В противном случае продавец должен будет уплатить в бюджет 13% от цены продажи квартиры. 

При этом доход от сделки можно уменьшить на суммы, с которых был уплачен НДФЛ при получении недвижимости, или на расходы дарителя на его приобретение, которые ранее не учли при налогообложении.

Что изменилось в законодательстве

1. Россиянам упростили порядок получения налогового вычета. Теперь для этого необязательно подавать декларацию 3-НДФЛ и самостоятельно собирать документы, а можно только заполнить заявление в личном кабинете на сайте ФНС. 

Это возможно, если соблюдены 2 условия:  

• жилье куплено после 2019 года;
• банк-кредитор подключился к сервису предоставления налоговых вычетов в упрощенном порядке.

Если во вкладке «Вычеты» → «Вычеты в упрощенном порядке» в личном кабинете есть предзаполненное заявление, значит ваш банк присоединился к сервису, и вы можете вернуть НДФЛ в упрощенном порядке. Заявление нужно проверить и подтвердить. Срок возврата по упрощенной процедуре — до 2 месяцев. 

2. Возможность оформить налоговый вычет при покупке новостройки владелец получает только после ее регистрации в Росреестре. Это установлено пп. 2.1 п. 3 ст. 220 НК. При этом само право на вычет возникает раньше — после подписания передаточного акта. Поправка действует с 2022 года, раньше регистрации можно было не дожидаться. 

Отметим, что при продаже новостройки, приобретенной по ДДУ или договору участия в ЖСК, минимальный срок владения считается с даты полной оплаты стоимости такого жилья или доли в нем. 

3. Родители (усыновители) двух и более несовершеннолетних детей (или студентов очной формы обучения до 24 лет) и сами такие дети при отсутствии реальных прав на другое жилье теперь могут без налогов продать старую и купить новую квартиру, не дожидаясь, пока истечет пятилетний срок. 

В последнем случае следует соблюсти несколько условий, отмечает Наталья Пенькова, налоговый консультант по сделкам с недвижимостью. 

Необходимые условия: 

• обязательно наличие двух и более несовершеннолетних детей; 
• квартиру нужно купить в том же году, когда ее продали, либо до 30 апреля следующего года;
• купленная квартира должна быть больше либо по кадастровой стоимости, либо по жилплощади, чем старая;
• кадастровая стоимость новой купленной квартиры должна быть менее 50 млн рублей; 
• у семьи не должно быть доли более 50% в другой квартире. 

Как уменьшить налог с продажи квартиры

1. Дождаться истечения минимального срока владения — пяти лет (по общему правилу).

2. Получить имущественный налоговый вычет, который составляет 1 млн рублей в год (не более 1 млн рублей для жилой недвижимости и земельных участков).

3. Получить вычет на расходы по приобретению проданной квартиры.

4. Если квартира была куплена в ипотеку, то можно добавить в расходы сумму уплаченных процентов.

5. Представить документы о наличии права на вычет для семьи, у которой двое и более несовершеннолетних детей (или очно обучающиеся студенты до 24 лет).

«Имущественный вычет, как и право на вычет расходов, предоставляются в сумме, которая не превышает размера дохода, полученного лицом. Если недвижимость унаследована или подарена близким родственником, то в случае ее продажи ранее чем через три года налог рассчитают в общем порядке. При этом могут учесть расходы наследодателя (дарителя) на ее приобретение», — говорит Екатерина Цепова, руководитель Агентства налогового консалтинга.

Не стоит искусственно занижать «продажную» стоимость в договоре. Если она составит менее 70% кадастровой стоимости, налог придется уплатить исходя из этого процента.

«Однажды ко мне пришла женщина, которой год назад по наследству от мужа досталась дорогая квартира, — рассказывает Наталья Пенькова. — Она готовилась продать ее за 25 млн. Из этой суммы женщина могла вычесть только 1 млн, а для остального полагалась базовая ставка налога. 

Мы выяснили, что муж покупал квартиру в браке, и имущество было оформлено только на него. Даже если брачный договор не был заключен, жена все равно имеет право владеть долей в этой квартире. Срок считался с даты покупки — прошло 15 лет. Мы написали пояснительную записку, и налоговая подтвердила, что ничего платить не нужно.

Как уплатить налог

1. Подготовить документы: паспорт, договор купли-продажи, расписку или банковскую выписку, подтверждающую денежный перевод, выписку из ЕГРН и другие необходимые документы.

2. Подать декларацию 3-НДФЛ в отделение налоговой службы по месту жительства или через личный кабинет налогоплательщика.

3. После проверки документов будет начислен налог. Его можно оплатить через любой банк или с помощью личного кабинета налогоплательщика.

Что произойдет, если не платить 

Если налогоплательщик не подаст декларацию до 30 апреля следующего за отчетным года, штраф составит 5% неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 тыс. рублей. Это не освобождает от обязанности сдать декларацию и уплатить налог после получения штрафа.

Если долг не погасить до 15 июля, штраф составит 20% неуплаченной суммы налога или 40%, если налоговый орган докажет, что нарушение совершено умышленно. Кроме того, налогоплательщику начислят пени в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Как подать налоговую декларацию при продаже жилья

Ответы на вопросы и пример

Подробнее