Большая кольцевая линия (БКЛ) — кольцевая линия московского метро. В отличие от привычной кольцевой, БКЛ имеет гораздо больший диаметр и охватывает удаленные от центра столицы районы — те, жители которых привыкли добираться до ближайшей станции наземным общественным транспортом. Теперь метро пришло и к ним.

Изображение: mossobyanin/vk.com

8 декабря открылось 10 станций линии: девять абсолютно новых станций («Терехово», «Кунцевская», «Давыдково», «Аминьевская», «Мичуринский проспект», «Проспект Вернадского», «Новаторская», «Воронцовская», «Зюзино») и одна реконструированная — «Каховская».

Развитая транспортная сеть является большим преимуществом, так как обеспечивает доступ к любой точке города, говорит Юлия Токарева, партнер, руководитель департамента стратегического консалтинга Cushman & Wakefield. Это отражается на стоимости недвижимости, а также на востребованности жилья и коммерческих объектов.

Фото: М. Мишин, пресс-служба Мэра и Правительства Москвы/mos.ru

«Открытие метро в Новой Москве увеличило стоимость жилой недвижимости на 20%, а развитие МЦК дало старт развитию промзон, которые ранее не были вовлечены в городское развитие, и созданию новых инвестиционно-привлекательных территорий», — уточняет эксперт.

Выясним, на сколько подорожает недвижимость рядом с открывшимися станциями?

Станция станции рознь

БКЛ — кольцевая линия, но не все станции «одинаково полезны». Как объясняет руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов, есть существенная разница между платформами, которые открываются в локациях, уже развитых с точки зрения транспортной доступности, и теми, что находятся в неосвоенных районах.

По словам эксперта, районы внутри МКАД за небольшим исключением уже довольно плотно охвачены линиями метро. И открытие новых станций, часто расположенных рядом со старыми, если и влияет на рост цен на жилье, то незначительно.

Фото: mossobyanin/vk.com

«В случае с БКЛ как раз такая ситуация. Открытие станций кольцевой линии ускорит поездки жителей и разгрузит радиальные линии, но районы, где открываются новые станции, и раньше отличались хорошей транспортной доступностью».

Другое дело — Новая Москва.

Дорожает до 25%

Больше всего растут цены на жилье при открытии новых платформ метро именно в Новой Москве и Подмосковье, комментирует Дмитрий Таганов. «С момента появления новостей об этом событии до открытия станции средний уровень цен на жилье вырастает примерно на 15%. В течение года после этого — еще на 5–10%. В совокупности рост достигает 20–25%. Но это касается только объектов, расположенных в 15–20 минутах ходьбы от метро, более отдаленные варианты дорожают меньше».

Фото: mossobyanin/vk.com

Безусловно, московские застройщики с энтузиазмом открывают строительство рядом с будущими станциями. Среди них — ГК «Гранель», которая строит один из жилых комплексов рядом со станцией БКЛ «Нижегородская» (она пока не открылась). Как отмечает Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам, дополнительный интерес к проекту уже появился.

«В целом открытие новой кольцевой постепенно увеличит спрос на новостройки в ближайшем окружении от станций БКЛ. Но это будет зависеть от особенностей и транспортной доступности каждого объекта».

Из только что открытых станций половина — пересадочные (то есть метро было и раньше — в непосредственной близости от новых станций). Еще две станции («Новаторская» и «Зюзино») находятся в пешей доступности от ранее открытых станций. А вот открытие станций в Давыдкове и Очакове сыграет заметную роль в ценообразовании на местную недвижимость, считает Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики.

Фото: mossobyanin/vk.com

Для отрезка линии от «Кунцево» до «Мичуринского проспекта» ситуация иная, объясняет собеседник Циан.Журнала. Вокруг станций «Давыдково» и «Аминьевская» есть сложившаяся городская застройка, причем до существующих станций добираться из этих районов было не так удобно.

(Нажмите на изображение, чтобы увеличить)

Изображение: скриншот Яндекс.Карты

«Обычно открытие радиальной линии метро приводит к повышению цены 1 кв. м на 20% (именно на столько дорожает метр от раскрытия котлована до запуска движения). Для кольцевых линий (мы можем опираться на опыт МЦК) надбавка за близость к станции меньше — не более 8–9%».

Подобное соотношение сохранится. Во всяком случае, именно так было со станцией БКЛ «Народное Ополчение», которая открылась весной 2021 года в районе, где раньше не было станции метро.

Более заметным был бы рост в крупном районе Матвеевское (если бы станция была построена непосредственно у выезда из района), продолжает Алексей Попов, но трассировка линий учитывала необходимость организации пересадки на Киевский ход МЖД — район так и останется без станции в шаговой доступности.

А что будет происходить со ставками аренды?

Арендные ставки обычно плотно коррелируют с ценами на недвижимость, поэтому, если вырастут цены на квартиры, поднимутся и цены на съемное жилье, говорит риелтор Ирина Горбачева. По ее мнению, так как линия БКЛ проходит через удаленные от центра Москвы районы, то в ее окрестностях чаще арендуют недвижимость в средне- и низкобюджетном сегментах — проще говоря, не самые состоятельные люди.

Фото: mossobyanin/vk.com

В перспективе влияние метро уменьшится

Сегодня рынок земельных участков под строительство новых ЖК очень активен. В периферийной части города в оборот вовлечены в основном территории бывших промзон, которых в западной части города не так много. Например, линия пройдет рядом с производственными зонами «Очаково» (но часть земель в ней пока не предполагается выводить из промышленного и/или инфраструктурного назначения) и «Воронцово» (тут почти все участки уже разобрали крупные застройщики).

Но со временем открытие новых станций (во всяком случае, в пределах МКАД) перестанет сильно влиять на стоимость недвижимости.

Фото: mossobyanin/vk.com

«С учетом высокой плотности сети метро в столице этот фактор постепенно будет менее значимым в ценообразовании (как на участки и проекты, так и на квартиры в них), — резюмирует Алексей Попов. — Более важным становится качество самого проекта: архитектурные решения, благоустройство, его инфраструктурное и инженерное наполнение, качество строительства».

В каких столичных районах остро не хватает станций метро? Делитесь своими идеями в комментариях!