«Купила комнату и только нажила себе проблем, — делится Марина, читательница Циан. — Думала сэкономить на ипотеке, а в итоге не могу даже заселиться: соседи не пускают в ванную и кухню, живу у подруги и готовлю документы в суд».

Что Марина сделала не так на этапе покупки комнаты? Давайте разберемся и не повторим ее ошибок.

Чем комната отличается от квартиры

Комната — наиболее доступный вариант собственного жилья: вам уже не надо платить аренду, зато можно обставлять ее по своему вкусу, делать ремонт, покупать мебель. Удобно? Да, но есть несколько «но».

По факту комната — это не отдельное жилье, а часть квартиры, у которой кроме вас есть и другие собственники. В ней есть индивидуальные помещения, а есть общие — кухня, ванная и туалет, коридор. В своей комнате вы можете делать что угодно (не нарушая ее конструктив и покой соседей), а в местах общего пользования придется с ними договариваться. Доля собственников в общих помещениях пропорциональна площади их комнат. 

Владельцы комнат не могут ограничивать друг другу доступ к общему имуществу и должны совместно вести хозяйство и делить расходы на содержание общего имущества (они рассчитываются исходя из доли в праве на него). Если договориться не удается, придется обращаться в суд.

В общем, основное ограничение — при покупке комнаты вы вынуждены делить квартиру с чужими людьми. И тут важен первый принципиальный момент: покупаете вы комнату или соответствующую ей, но не выделенную как самостоятельный объект, долю. 

Покупайте комнату, а не долю

Главная проблема при покупке комнат — в том, что по документам они чаще всего оказываются долями в квартире. Но обладатель доли не может претендовать на конкретную комнату, даже если купил одну треть в «трешке». Выделение комнаты в соответствии с долей в собственности — отдельная процедура.

Марина из нашего примера купила именно долю. Нигде в документах не сказано, что она может занять одну из комнат, поэтому, чтобы въехать и жить, ей придется пройти через долгую и мучительную процедуру выделения комнаты и согласовать с соседями порядок пользования общим имуществом.

Запомните: если вы ищете объект, в котором планируете жить, смотрите именно комнаты. Они стоят дороже долей, но зато имеют ясно очерченные границы, что помогает избежать споров с соседями. 

Доли обычно покупают инвесторы, чтобы «пристроить» накопления. Владелец доли не имеет права сдать ее (равную ей комнату) в аренду или зарегистрировать там кого-либо, кроме себя, без согласия других сособственников. Своего «кусочка» в местах общего пользования (кухне, ванной, прихожей) у него тоже нет, как и личного счетчика.

Если же вы владеете комнатой, вы можете установить отдельный счетчик, получить справку о регистрации по месту жительства, прописать в комнате супруга или родителей или сдать ее, не спрашивая согласия у соседей. 

Проверьте отказы соседей от выкупа

У соседей по коммуналке есть преимущественное право на покупку продающейся комнаты (ст. 42 ЖК РФ, ст. 250 ГК РФ). Это значит, что продавец должен сначала предложить выкупить комнату им, а уже потом публично выставлять ее на продажу.

Человек, продающий вам комнату, ни в коем случае не вправе нарушать преимущественное право соседей на ее выкуп. Проверьте наличие отказов всех сособственников (соседей) и цену: для вас она должна быть не ниже, чем предложенная им. Если все верно, сделке быть. 

Если нет, сосед в течение трех месяцев может обратиться в суд с требованием перевести на него права покупателя. В таком случае вы, скорее всего, лишитесь приобретенного жилья. А еще времени и, возможно, денег, если продавец успеет их потратить. 

Можно ли обойти закон и продать комнату без отказа соседей?

Есть разные схемы, при помощи которых продавцы пытаются обойти закон. Чаще всего встречается дарение покупателю микродоли в комнате с последующей продажей остальной части как долевому сособственнику. Но если кто-то из соседей после сделки в установленный срок подаст иск, суд с высокой долей вероятности встанет на его сторону, и сделка по дарению будет признана недействительной (притворной).

Если продавец предлагает вам такую схему, стоит подыскать другой вариант для покупки.

Присмотритесь к соседям

Комфорт проживания в коммунальной квартире сильно зависит от соседей. Если это одна-две адекватные семьи, не маргинальные и непьющие, то проблем не возникнет. Не исключено, что в будущем, если они соберутся продавать свою комнату, вы выкупите ее и станете владельцем всей квартиры.

Как мы купили комнату с колоннами у Мариинского театра

Личный опыт

Читать

Но бывает и по-другому. Соседи бывают асоциальными, могут сдать или продать свою комнату сомнительным личностям или заселить туда нелегалов, могут дебоширить ночами, развести клопов или тараканов, которые расползутся по всем комнатам.

Привлечь их к ответственности будет сложно, при этом в любом случае такое недобрососедство отразится на качестве и комфорте вашей жизни, даже если вы приходите домой только ночевать. Поэтому главное при выборе комнаты (помимо юридической чистоты) — не ремонт и локация, а соседи.

От этого во многом зависит и ликвидность квартиры — то, насколько быстро она будет расти в цене и легко ли будет ее продать. Комнаты в домах старого фонда с капремонтом и адекватными соседями продаются очень хорошо. 

Их покупают, например, люди, которые работают в центре города: им важно быстро добираться до работы, а домой они приезжают только поспать. В качестве стартового такое жилье часто приобретают родители своему ребенку-студенту или молодые пары без детей.

Комнаты станут дефицитом?

Популярность комнат в последние годы падает: многие покупатели предпочитают комнате в центре студию на окраине. Но интерес к их покупке все еще активный, потому что это единственная возможность недорого обрести собственное жилье у метро или в нужном районе города (центр, деловой район или возле работы). 

По данным Циан.Аналитики, средняя цена комнаты в Москве и Петербурге с лета 2022 года почти не изменилась. В Москве это 4,8–5,1 млн рублей, в Санкт-Петербурге — 2,3–2,7 млн рублей. 

Объем предложения за последние полтора года тоже не слишком поменялся: это около 1 тыс. комнат в Москве и 3 тыс. в Петербурге — столице коммуналок.

В ближайшие годы количество комнат в продаже будет сокращаться, говорят аналитики Циан. Во-первых, работают программы по расселению коммуналок (например, в Петербурге). А во-вторых, недвижимость в центре дорогая, и инвесторы выкупают сразу по несколько комнат, формируя целую квартиру и затем продавая ее дороже. 

Комната-студия

Такая разновидность жилья популярна в мегаполисах всего мира. Это студии, переделанные из комнат: на площади 9–15 кв. м есть кровать, стол, мини-кухня и санузел. Стоят комнаты-студии дороже обычных комнат (переплата за комфорт и независимость от соседей), но, как всегда, есть нюанс.

Почти всегда комнаты-студии — это результат незаконной перепланировки. Полбеды, что построены лишние стены. Но создание ванной комнаты (мокрой зоны) над жилыми помещениями (зонами «сухими») узаконить и вовсе нельзя. 

Как итог — покупатель такой студии рискует попасть в поле зрения надзорных органов. Через суд они могут потребовать привести помещение в прежний вид, причем за свой счет. Да и ипотеку на такое жилье, скорее всего, не дадут.

Резюме

Комнаты в больших коммуналках и варианты с «трудными» соседями эксперты советуют оставить профессионалам рынка: такие объекты подходят для инвестиционных целей. Для жизни лучше подойдут малокомнатные (две-четыре комнаты на двух-трех владельцев) квартиры с тихими приличными соседями.

Как вариант изолированной комнаты со своими коммуникациями сгодится и комната-студия, но вы рискуете получить иск от муниципалитета.

Редакция благодарит за помощь при создании материала Павла Остапчука, юриста практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры».

Найдите подходящую комнату в базе Циан