Без должной подготовки к сдаче жилья собственник может столкнуться с непредвиденными юридическими проблемами, потерять время, деньги и испортить отношения с арендатором. В этой статье мы разберем основные юридические аспекты сдачи недвижимости в долгосрочную аренду.

Что учесть при подготовке к аренде:

• способ уплаты налогов;
• фактическую готовность недвижимости;
• механизмы защиты прав сторон договора. 

1. Способы уплаты налогов при сдаче жилья в аренду

Перед тем как искать арендаторов, нужно решить, как вы будете платить налоги. 

Возможные варианты: 

• подача декларации 3-НДФЛ (для физлиц и ИП на ОСН);
• использование одного из видов УСН или покупка патента (для ИП);
• уплата налога на профессиональный доход (для самозанятых). 

Как налоговая узнает о сдаче квартиры в аренду и что за это будет 

Рассказываем, как не нарваться на штрафы, но и не переплатить

Подробнее

Общая система налогообложения наименее популярна среди арендодателей со статусом ИП. Во-первых, из-за ставки 13%. Во-вторых, из-за более сложной отчетности. Например, кроме 3-НДФЛ придется подавать декларацию по НДС. По факту этот налог платят только владельцы апартаментов, но отчитываться должны все. 

Для физических лиц уплата налогов не так трудоемка — достаточно одной декларации. Налог на доход от аренды в размере 13% нужно будет платить ежегодно, до 30 апреля следующего года. 

Декларацию можно подать либо посетив налоговую инспекцию, либо онлайн, в личном кабинете на веб-сайте Федеральной налоговой службы. Там же есть форма для уплаты начисленной суммы. 

Альтернативные способы уплаты налога — оформление ИП на УСН или покупка патента. 

При выборе УСН «Доходы» арендодатель должен будет уплатить в бюджет 6% полученной прибыли. А на УСН «Доходы минус расходы» придется отдать 15% разницы между доходами и расходами. Это выгодно, когда затраты на ведение арендного бизнеса достаточно высоки (например, при посуточной аренде).  

Покупка патента предполагает фиксированную сумму налога на имущество — 6% возможного годового дохода от сдачи квартиры внаем. Размер этого дохода каждый регион определяет самостоятельно, сумма зависит от площади и расположения квартиры. 

Наконец, чтобы уменьшить налоговую нагрузку, собственник может зарегистрироваться как самозанятый. Ставка налога на профессиональный доход при этом составит 4% для работы с физическими лицами и 6% для обслуживания компаний. Однако существует ограничение по доходу, который не должен превышать 2,4 млн рублей в год, или не более 200 тыс. рублей в месяц.  

Самозанятость можно оформить, даже имея постоянное место работы. Налоговая поощряет это, предоставляя самозанятым вычет в размере 10 тыс. рублей. Налог все равно придется платить, но сумма к уплате за счет этого будет меньше. 

Зарегистрировать самозанятость можно в приложении «Мой налог». Там же нужно будет ежемесячно создавать чеки на полученные арендные платежи и оплачивать выставленные системой налоговые счета.

Разобравшись с налогами, соберите все документы, необходимые для оформления договора аренды. Сделать это лучше до размещения объявления.

Если вы единственный собственник, а квартира не в ипотеке, вам понадобятся:

1. Правоподтверждающий документ (свежая выписка из ЕГРН).
2. Паспорт.
3. Договор аренды.
4. Справки об отсутствии долгов за ЖКУ.
5. Опись имущества.
6. Акт приема-передачи.
7. Ваш ИНН (нужен вам, а не арендатору).

Какие документы собрать перед тем, как сдавать квартиру

Что надо подготовить, прежде чем публиковать объявление

Подробнее

2. Готовность недвижимости 

Залог стабильных и длительных отношений с арендатором — его комфорт и безопасность в вашей квартире или доме.

Чтобы обеспечить это, учтите следующие моменты:

1. Пожарная безопасность. Убедитесь, что в квартире установлены дымовые и газовые датчики, а также есть огнетушители. Регулярно проверяйте их работоспособность.
2. Электробезопасность. Проверьте электрическую сеть на наличие перегрузок, коротких замыканий и обрывов. Убедитесь, что проводка в квартире соответствует стандартам безопасности.
3. Безопасность окон. Убедитесь, что окна в квартире надежно закреплены в проемах и не имеют повреждений, которые могут создать опасность для жильцов. Если вы рассматриваете заселение семьи с маленькими детьми, не лишним будет установить на окна специальные запоры. 
4. Замки и сигнализация. Убедитесь, что во входной двери установлен надежный замок. Рассмотрите возможность установки сигнализации для защиты жилья от незаконного проникновения.
5. Надежность водопровода. Осмотрите водопроводные и канализационные трубы, а также батареи на предмет утечек. Проверьте исправность сантехники, сливов стиральной машины и посудомойки для предотвращения затоплений.

Соблюдение этих правил поможет снизить риск чрезвычайных ситуаций. Не лишним будет закрепить факт исправности всего вышеперечисленного в договоре аренды или акте приема-передачи жилья.

3. Механизмы защиты прав сторон договора

Главный документ для вас и арендатора — это договор. Чтобы в дальнейшем у вас не возникало разногласий, четко пропишите в нем все необходимые детали.

Что включить в договор:

• реквизиты сторон договора (Ф.И.О. подписантов, их паспортные данные и прописка);
• данные других проживающих; 
• наличие детей и домашних животных; 
• размер и периодичность арендной платы; 
• способы оплаты коммунальных услуг (водоснабжение, электричество, интернет, телефон); 
• разрешение или запрет на курение; 
• размер и условия удержания обеспечительного платежа; 
• размеры неустойки для каждой из сторон в случае нарушения договора; 
• порядок досрочного расторжения договора. 

«Как правило, договор длительной аренды заключается на срок до пяти лет, но мы рекомендуем подписывать договоры сроком на один год с возможностью дальнейшего пролонгирования. В таком случае не потребуется государственная регистрация», — советует эксперт по инвестициям в недвижимость, риелтор Александр Харыбин.

Помимо договора подготовьте акт приема-передачи квартиры и опись имущества. 

Опись можно приложить к договору вместе с фотографиями вещей. Включите в нее крупную мебель и бытовую технику со всеми имеющимися у них недостатками (если это принципиально, опишите все в деталях, вплоть до царапин на поверхности или неработающих кнопок). Также в описи можно указать штрафы за возникшие после сдачи жилья дефекты или порядок их устранения.

Еще один документ, помогающий избежать конфликтов при аренде, — акт о разграничении эксплуатационной ответственности. В нем стороны договариваются об условиях содержания и ремонта бытовых коммуникаций. Например, что замену сломавшегося крана или лейки душа берет на себя арендатор, а устранение последствий прорыва трубы — арендодатель. Подписывать такой акт не обязательно, но его наличие сильно облегчает разбор форс-мажорных ситуаций.  

Что делать, если компенсация за причиненный ущерб оказалась больше внесенного обеспечительного платежа? 

Риелтор Александр Харыбин комментирует: «Никакого механизма компенсации в таких случаях нет. Если не удается разрешить конфликт мирным путем, придется обратиться в суд. Суды можно выигрывать. В этом помогут опись имущества, фото- и видеодоказательства исправного состояния квартиры или предметов в ней».

При этом эксперт отметил, что до суда дело лучше не доводить и постараться решить разногласия в диалоге. Для этого нужно четко договариваться обо всем в самом начале, скрупулезно составлять договор и правильно строить отношения с арендатором. 

Помните, что арендатор не несет ответственности, если состояние объекта ухудшится в результате износа, по вине соседей или коммунальных служб. Чтобы избежать рисков ущерба от действий третьей стороны, можно застраховать имущество.

   

Сдайте или продайте свою квартиру

   Разместить объявление за 0 ₽