Эта новость вызвала обеспокоенность многих арендодателей, Циан.Журнал отвечает на самые частые вопросы.

Как ФНС узнает, что я сдаю квартиру?

1. Безналичные расчеты

Перевод на карту — более удобный способ получения арендной платы, чем наличные, но ежемесячное пополнение вашего счета на одну и ту же сумму одним и тем же человеком да еще и примерно в одно и то же число месяца вполне может насторожить автоматическую систему.

Разумеется, отслеживают пополнение сотрудники ФНС не вручную, а с помощью технологий: у роботов нет ни выходных, ни больничных, так что системы эти работают в режиме 24/7. Люди присоединяются к проверке уже на следующем этапе, когда система автоматически выявит потенциального нарушителя и нужно будет дополнительно проанализировать ситуацию.

Разместите объявление на Циан бесплатно. Сдайте или продайте свою квартиру

«Надо ли говорить, что Федеральная налоговая служба имеет доступ ко всем счетам россиян? Если чья-то финансовая ситуация наводит налоговиков на мысль о попытке скрыть налогооблагаемый доход, ФНС делает запрос в банк, получает информацию о состоянии счета за последние три года, анализирует ее и предъявляет претензии», — объясняет Вадим Баранча, адвокат, специалист по правовому сопровождению бизнеса и налоговым спорам, а также основатель собственной налоговой школы.

Но перед тем как прийти к собственнику квартиры, сотрудники ФНС могут связаться с арендатором: за что это вы ежемесячно переводите деньги такому-то гражданину? В результате налоговики получают и договор, и расписки о получении арендной платы арендодателем (если такие расписки есть).

2. Публикация объявлений  в интернете

Если вы публикуете объявления о сдаче в аренду нескольких квартир и под каждым оставляете один и тот же номер телефона, но риелтором при этом не являетесь, вас легко вычислить, утверждает Вадим Баранча.

«Безусловно, и здесь налоговики не выискивают такие объявления вручную — им помогает автоматическая система, робот. Они ищут совпадения по номерам телефонов и/или по ключевым словам. В результате робот обнаруживает тех, кто регулярно сдает недвижимость (публикует объявления). После этого, как и в случае с банковскими счетами, информация поступает живому сотруднику, который лично все перепроверяет — не исключено, что звонит по объявлению».

Даже если квартира сдается через риелтора, то вряд ли он станет прикрывать реального собственника — скорее всего, он так и скажет, что сам является лишь агентом и, да, квартира действительно сдается. После этого ФНС через Росреестр узнает данные собственника и обращается к нему с вопросом об уплате налогов.

3. Несколько квартир у одного собственника

Доступ к базе Росреестра позволяет ФНС выявить и владельцев нескольких квартир — очевидно, что человек не может одновременно проживать по нескольким адресам и вряд ли раздает свои квартиры многочисленным родственникам для бесплатного проживания. Даже если впоследствии окажется, что в них действительно живут родственники, ФНС все равно получает повод для проверки: что происходит с квартирами, в которых владелец лично не проживает?

4. Жалобы соседей

Если жильцы мешают всему дому или даже кому-то одному из соседей, не исключены жалобы в полицию или напрямую в налоговую.

«Это может быть и местью соседей, — уточняет риелтор Ирина Горбачева. — Пожилые люди нередко настороженно относятся к новым соседям, поэтому частенько пристально за ними наблюдают».

И если в какой-то момент новички начнут шуметь или иным образом нарушать заведенный порядок (например, перегораживать проход детской коляской или велосипедом в общем тамбуре), соседи могут нажаловаться сразу в ФНС или просто участковому. Тот тоже, скорее всего, придет с проверкой, а потом доложит о выявлении арендаторов в ФНС или поставит себе заметку, что эта квартира сдается. Когда ФНС объявит рейд по выявлению серых арендодателей, у этого участкового уже наберется собственная база, констатирует Ирина Горбачева.

5. Заявление самих арендаторов

Сведения о сдаче квартиры могут передавать и сами арендаторы, причем как умышленно (например, в конфликтной ситуации с арендодателем), так и неумышленно (например, когда гражданин, проживающий в съемной квартире, обратится с пакетом документов в ФНС).

По мнению Игоря Зенина, юриста, партнера юридического бюро Zenin & Telmanovich, подобные варианты — редкость и не поставлены на поток. Тем не менее и такие случаи бывают.

Как ФНС докажет, что я сдаю квартиру?

«Сдача квартиры, кстати, вовсе не означает, что вы получаете какой-то доход: ведь вы вправе пустить пожить и родственников. И пока налоговая не доказала, что вы действительно получили какие-то деньги, установленным останется только факт сдачи. А факт получения денег — нет», — напоминает Вадим Баранча.

1. Есть показания свидетелей (например, соседей, риелтора или самих арендаторов: никто из них не будет врать сотрудникам ФНС).
2. Есть расписка о получении средств с подписью собственника, если проживание в квартире оплачивается наличными.
3. Выписка по банковскому счету, из которой следует факт ежемесячной оплаты от лиц, которые не являются вашими родственниками.

«Некоторые пытаются договориться с арендаторами, чтобы те притворились родственниками, но как они себя поведут при реальной проверке — большой вопрос. Как правило, проверка происходит неожиданно, а бывает, что сотрудники ФНС приходят сразу с полицией. В итоге арендаторы, растерявшись при виде людей при погонах и с удостоверением, рассказывают всю правду», — комментирует Вадим Баранча.

Что будет, если ФНС докажет факт сдачи квартиры?

Если ФНС обнаружит доход от сдачи квартиры, не включенный в декларацию, то начислит налог 13% — обычный налог на доходы физлиц, если собственник является налоговым резидентом (то есть проводит России более 183 дней в году). Подробнее о налоговых статусах читайте здесь. Если годовой доход более 5 млн рублей, то сумма, превышающая 5 млн рублей, будет облагаться по ставке не 13%, а 15%.

Если же собственник — нерезидент, ставка в этом случае составит 30%.

Кроме того, неплательщикам будет начислен штраф в размере 20% суммы недоплаченных налогов, а также пени за несвоевременную уплату налогов.

Как легально уменьшить налоги при сдаче квартиры в аренду?

Но у рантье есть способы легально уменьшить налоги.

1. Гражданам — физическим лицам выгоднее всего оформить статус самозанятого (для этого достаточно скачать приложение «Мой налог») и платить 4 или 6% — ставка зависит от того, кому вы сдаете жилплощадь (4%, если квартиру снимает физлицо, 6% — если юрлицо).

Важно: такая схема не подходит для сдачи в аренду апартаментов. 

2. При сдаче апартаментов налог оплачивается раз в год и равен 13%.

3. Если у вас несколько апартаментов, имеет смысл оформить статус ИП — тогда можно платить 6%. Оформляется такой статус через ФНС.

При сдаче нескольких апартаментов на регулярной основе налоговая может провести проверку и посчитать собственника фактическим ИП и доначислить НДС 20%.

4. Можно приобрести патент и ежегодно оплачивать определенную сумму с каждого квадратного метра площади (6% возможного годового дохода от сдачи квартиры). Если сдадите квартиру дороже предполагаемого дохода — останетесь в выигрыше. Если меньше — увы, патент окажется для вас не очень-то выгодным.

Рассчитать стоимость патента можно тут.

Патент необязательно брать на год — его реально оформить хоть на пять дней. Патент чаще берут профессиональные рантье.

5. Если вы самозанятый и уехали за границу, сдав жилье, то налог 4% останется за вами даже после того, как вы утратите статус резидента. То же самое касается статуса ИП с упрощенной системой налогообложения (УСН), когда арендодатель платит 6% (читайте подробнее).

Станут ли проверки регулярной практикой?

Эксперты затрудняются однозначно ответить на этот вопрос. С одной стороны, не исключено, что это инициатива управления ФНС России по Санкт-Петербургу, уточняет Игорь Зенин. 

С другой стороны, попытки закрутить гайки на рынке серой аренды предпринимаются регулярно. Так, типовые постановления местных администраций (например, в Красногорске) о противодействии нелегальной сдаче в аренду жилья появились еще в 2018 году. Из этих постановлений следовало, что информацию о сдаче жилья внаем можно получить от председателей советов многоквартирных домов, от управляющих организаций, от ТСЖ. При этом сведения в обязательном порядке надо направлять в налоговый орган.

Кроме того, и Минфин разработал методические рекомендации для органов исполнительной власти, которые призваны увеличить доходную базу как региональных, так и муниципальных бюджетов.

«Один из пунктов рекомендует выдавать стимулирующие гранты управляющим компаниям для выявления подобных случаев и передачи информации о них в ФНС. Еще одна рекомендация — создать горячую линию, по которой будут принимать информацию о сдаче квартиры. Такие линии действительно существуют, это подтверждает, что ФНС использует сведения, предоставляемые третьими лицами — например, соседями», — отмечает Игорь Зенин.

Меньше всех рискуют самозанятые, считает Вадим Баранча: арендаторов с таким статусом ловят реже других. А Циан.Журнал добавляет: можно не рисковать, а честно платить налоги и спать спокойно — тем более что оформить статус самозанятого просто.