Новостройки и «вторичка»

В 2020 году на рынке недвижимости можно выделить четыре периода покупательской активности.

Ажиотажный спрос I квартала

Первый всплеск спроса в 2020-м произошел в марте. Из-за развала сделки ОПЕК+ рубль резко обесценился, потеряв к доллару сразу пятую часть своей стоимости. Подобные валютные колебания традиционно приводят к росту спроса на недвижимость, и 2020 год не оказался исключением. В марте активность наблюдалась как со стороны валютных вкладчиков, фиксирующих таким образом прибыль, так и со стороны держателей рублевых сбережений, которые пытались спасти деньги от девальвации. Именно в марте на первичном рынке Московского региона доля ипотеки на первичном рынке была минимальной — на уровне 58%, хотя в среднем по году она составила 64%.

Количество сделок по итогам всего I квартала на первичном рынке Москвы оказалось на 12% ниже, чем в 2019 году. Причина снижения — ограничительные меры, объявленные в конце марта. На вторичном рынке количество сделок в Москве снизилось за тот же период на 3%.

Локдаун и резкое падение спроса во II квартале

Мартовский ажиотаж из-за девальвации рубля сменился резким падением спроса из-за самоизоляции. Сегмент новостроек просел меньше, чем вторичный рынок: девелоперам удалось перестроиться на работу в дистанционном режиме, количество сделок по сравнению с мартом снизилось на 47%. На вторичном рынке падение за тот же период достигло уже 65%.

В такой ситуации власти решили поддержать строительную и смежные с ней отрасли. Спасательным кругом выступила льготная ипотека для новостроек под 6,5% — рекордно низкую ставку за всю историю. Тем не менее количество сделок в мае 2020 года относительно провального апреля на первичном рынке снизилось еще на 20%. Май станет месяцем с худшими продажами на первичном рынке по итогам 2020-го. На вторичном рынке спрос в мае относительно апреля снизился на 25% — это тоже худший показатель за год.

Отмена режима самоизоляции в середине июня в Московском регионе активировала отложенный спрос как на первичном, так и на вторичном рынке — количество сделок начало увеличиваться. Но по итогам II квартала продажи в Москве снизились на 47% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. Вторичный рынок, оставшись без льготного кредитования, просел чуть больше — на 52%.

Рекордный рост спроса и цен — III квартал

Улучшение эпидемиологической обстановки и снятие основных ограничительных мер вкупе с выгодной ипотекой стимулировало покупателей совершать сделки. Именно в III квартале на первичном рынке Москвы был обновлен исторический рекорд по количеству сделок в новостройках — более 10 тыс. в месяц. Всего по итогам III квартала в новостройках Москвы заключено на 22% сделок больше, чем за тот же период 2019 года. На вторичном рынке столицы спрос вырос на 24%.

Обратной стороной медали льготной ипотеки явился рост цен на недвижимость. Воспользовавшись ажиотажным спросом, девелоперы закладывали в стоимость квадратного метра фактически сэкономленную переплату по кредиту. В результате стоимость в новостройках пошла вверх: по итогам III квартала она увеличилась на 7%, а с начала года — на 11%, то есть основной спрос пришелся на III квартал — со льготной ипотекой и без режима самоизоляции.

Признаки охлаждения рынка

Октябрь 2020 года должен был стать последним месяцем действия льготной ипотечной ставки, о пролонгации программы стало известно незадолго до 1 ноября. Поэтому именно на октябрь пришелся новый рекорд по спросу на первичном рынке — более 11 тыс. сделок. Но уже в ноябре произошла минимальная коррекция в меньшую сторону: по сравнению с октябрем количество сделок снизилось на 12% — основной спрос был реализован до часа икс — 1 ноября.

Несмотря на это девелоперы продолжили наращивать стоимость — средняя цена «квадрата» обновила абсолютный максимум, составив в декабре 2020 года 228 тыс. рублей на первичном рынке Москвы (всего за месяц рост составил 3%).

На вторичном рынке в конце 2020 года складывается аналогичная ситуация: наблюдая рост цен на новостройки, продавцы объектов вторичного рынка тоже наращивают их стоимость, поскольку готовое жилье было традиционно дороже строящегося. В результате льготная ипотека разогнала цены не только на первичном, но и на вторичном рынке недвижимости, находящихся в зависимости друг от друга.

Итоги 2020 года на первичном рынке Москвы

На ценообразование готового жилья в конце года влияла и эмоциональная составляющая, не подкрепленная реальным спросом.

Средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке РФ увеличилась за 2020 год на 16,1%, впервые превысив отметку 90 тыс. рублей. Для сравнения: за весь 2019-й стоимость 1 кв. м на вторичном рынке выросла на 7,5%.

Чего ждать в 2021 году?

В 2021-м рост цен на первичном рынке сохранится, но он будет ниже, чем в 2020-м — на уровне примерно 6–8% против 18% по итогам прошедшего года. Основной спрос уже реализован в 2020 году, к тому же застройщики перенесли в стоимость квадратного метра выгоду от льготного кредитования. При стагнации и даже падении реальных доходов населения такая стратегия девелоперов ведет к снижению активности покупателей. На рост цен также продолжит влиять и валютная составляющая себестоимости проектов.

Средняя стоимость на вторичном рынке также продолжит рост, в том числе за счет инвестиционных квартир, которые выйдут на перепродажу в следующем году. Такие объекты в новостройках приобретались зачастую дороже уже готовых объектов. Логично, что инвесторы рассчитывают на определенную маржинальность, поэтому выставят объекты на продажу с определенной наценкой. Их будет сложно продать, но их наличие на рынке приведет к росту средних цен.

Аренда

Рынок аренды — более мобильный по сравнению с сегментом купли- продажи. Именно аренда первой отреагировала на введенный режим самоизоляции весной 2020 года: количество просмотров объявлений в середине апреля в крупнейших городах (с численностью от 1 млн человек) было на 30% ниже, чем весной 2019-го.

Но главной проблемой явилась самоизоляция, во время которой у многих арендаторов снизился привычный уровень дохода — они потеряли возможность и дальше снимать квартиру.

В итоге многие сменили место жительства — внутри города, переехав подальше от офиса в квартиру с меньшей арендной ставкой, либо внутри страны — в первую очередь речь идет о приезжих в столицу, во время карантина вернувшихся в свой регион к родственникам.

Для того чтобы удержать арендаторов, собственники шли на уступки, снижая арендные ставки на несколько месяцев до «стабилизации обстановки». В отдельных случаях скидки достигали и половины от стандартной ставки. Но в среднем во время первой волны ставка аренды потеряла порядка 12%.

После снятия ограничений и улучшения эпидемиологической ситуации ставки снова пошли вверх: сейчас они отыграли примерно две трети своего снижения на фоне карантина — нынешнее значение на 3–4% ниже, чем весной. Снять однокомнатную квартиру, например в Москве, сегодня можно в среднем за 38,7 тыс. рублей — это сопоставимое с 2019 годом значение (+0,5% за год).

Таким образом, за прошедший год ставки аренды не изменились: планомерный рост в начале года сменился резким падением во время локдауна. Во второй половине года продолжается восстановление ставок аренды. Такая разнонаправленная динамика в течение года позволила нивелировать ценовые колебания.

Причины медленного восстановления рынка аренды

1. Сохраняется удаленный режим работы, во время которого многим арендаторам нет смысла возвращаться в Москву и снимать дорогое жилье, поскольку потребности ходить в офис пока нет.

2. Число потенциальных арендаторов сократилось: некоторые выбрали льготную ипотеку на первичном рынке и платежи за собственную квартиру, а не аренду чужого жилья.

3. Наблюдается смещение спроса в отдаленные районы города — центр Москвы, где расположены основные офисы, теряет арендаторов.

4. Часть рантье, ранее сдававших квартиры посуточно, из-за отсутствия туристов «переквалифицировалась» и теперь предпочитает долгосрочную аренду — это ведет к росту конкуренции и корректировке ставок.

Чего ждать в 2021 году?

Если эпидемиологическая ситуация улучшится (за счет коллективного иммунитета или вакцинации), то ставки постепенно продолжат восстанавливаться. По итогам 2021 года ожидается рост цен на уровне 6–7% относительно нынешних показателей.

Загородная недвижимость

2020 год запомнился абсолютным рекордом на аренду загородных домов в пандемию: в отдельные дни спрос в Подмосковье превышал показатели предыдущего года в 6–7 раз. Арендаторы стремились переждать пандемию за городом, в местах меньшего скопления людей.

Но даже после снятия самоизоляции спрос на аренду загородных домов выше, чем в 2019 году, на 30–50%, что связано с сохранением удаленки и дистанционным обучением школьников и студентов. Кроме того, заграничные поездки в Европу или теплые страны на Новый год отменились — многие надолго арендовали дома в качестве альтернативы несостоявшимся поездкам.

Стоимость аренды загородных домов показала существенный рост, причем пик ставок пришелся на лето 2020 года, когда курорты были закрыты, а сотрудники еще не вышли на работу после локдауна. Средняя базовая ставка посуточной аренды в Подмосковье в начале 2020-го составляла 15 тыс. рублей в сутки. В июне показатель достиг максимума — 19,3 тыс. рублей в сутки. Далее ставка начала снижаться: в начале декабря она находилась на уровне порядка 17 тыс. рублей.

Потенциальный спрос на покупку дома в 2020 году показал 60%-ный рост. Активнее всего пользователи интересовались покупкой загородной недвижимости в мае и июне. В эти месяцы фиксировалось в 2–2,5 раза больше просмотров по сравнению с предыдущим годом.

Чего ждать в 2021 году?

В 2021-м спрос на загородную недвижимость сохранится хотя бы в качестве альтернативы заграничному отдыху, для которого пока доступно относительно небольшое количество стран по сравнению с допандемийным периодом. Но масштабного переезда за город ждать не стоит: главная проблема заключается в обеспеченности инфраструктурой для постоянного проживания, в первую очередь — детскими садами и школами (именно семейные покупатели являются главной целевой аудиторией загородного рынка).