Для себя: студия в ипотеку

Самый популярный способ вложения 2 млн рублей в недвижимость (особенно если это жилье для себя) — покупка студии. Но подойдет он только тем, кто готов взять ипотеку — доплатить придется как минимум 1–1,5 млн рублей. Ежемесячный взнос по кредиту (1,5 млн на 10 лет) составит около 17–18 тыс. рублей, но потом в собственности будет полноценная квартира, хотя и небольшая.

Среди объявлений встречаются предложения купить в Петербурге за 3,5 млн рублей однокомнатную квартиру. Такой вариант нужно изучить очень внимательно. Даже в самых удаленных районах города (например, в Красносельском) за эти деньги продаются не самые ликвидные «однушки». Чаще всего у таких квартир есть существенный недостаток: либо это окажется вариант «в бетоне» — без какой-либо отделки, либо квартира в ветхом доме, либо жилье «с историей». Одним словом, надо обязательно выяснить причину дисконта и понять, готовы ли вы с таким вариантом связываться.

Студии до 3,5 млн рублей продаются, например, в поселке Шушары. Вариантов много, в зависимости от проекта можно выбрать студию площадью от 18 до 28 кв. м. Большой выбор в этом ценовом сегменте есть и в Полюстрово, лидер предложения здесь — ЖК «Цветной город» от ЛСР. В продаже много студий от 18 кв. м.

Такой первоначальный взнос позволяет купить жилье с привлечением льготной ипотеки, но не стоит пренебрегать и специальными программами, которые банки предлагают вместе с застройщиками, напоминают в «Петербургской Недвижимости». Это предложения сниженной (1,2–1,7%) ставки в первые два года кредитования и т. п.

Студию до 3,5 млн получится купить и в центре Петербурга, но ее площадь будет меньше — 14–18 кв. м.

Для тех, кто любит рисковать

Более смелые варианты вложения 2 млн рублей — для инвесторов, чувствующих себя на рынке уверенно. Здесь не нужно выплачивать ипотеку все 10 лет, но пригодится удача в быстрой перепродаже объекта.

О таких способах вложения рассказывает Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management. Первый — покупка строящейся квартиры в ипотеку для дальнейшей перепродажи. Покупателю имеет смысл воспользоваться предложением застройщика, который субсидирует процентную ставку по ипотеке на год–два, пока дом строится.

Первоначальный взнос в этом случае будет около ‪600 тыс. рублей, а ежемесячный платеж — до 15 тыс. рублей. Еще 400 тыс. стоит отложить на ежемесячные платежи в процессе стройки. В результате на 2 млн рублей реально купить две квартиры. И продать их, когда дом будет достроен. Доходность в этом случае может превысить 20% годовых.

Второй вариант — рассрочка на год от застройщика без промежуточных платежей. «Имея 2 млн рублей, которые равны 20% стоимости квартиры, можно купить “однушку” в доме бизнес-класса, — комментирует эксперт. — Следующий платеж через год, к этому моменту квартира вырастает в цене. Перепродав квартиру и не внося второй взнос, инвестор заработает до 30% годовых — 600–700 тыс. рублей».

Важное уточнение: такие схемы особенно выгодны на растущем рынке, а сейчас цены на жилье заметно снизили темпы роста (по отдельным категориям даже остановились). Но цена объектов по-прежнему растет с приближением срока сдачи.

Комната в коммуналке: дешево, сурово, ликвидно

Комнату или долю в квартире в Петербурге получится купить за 2 млн рублей без ипотеки и доплат. Это единственное жилье, которое сегодня целиком укладывается в такой бюджет. Для сравнения: еще четыре года назад 2 млн вполне хватило бы на полноценную студию в черте города или даже на «однушку» в приграничном с городом районе.

Сейчас в базе Циан около 2,3 тыс. предложений о продаже комнат в Петербурге, при этом в бюджет до 2 млн рублей укладывается 670 объектов.

Самые недорогие предложения — около 850 тыс. рублей, то есть за 2 млн получится купить сразу две комнаты. Но надо смотреть на ликвидность таких объектов: если это покупка не для себя, а с инвестиционной целью, то лучше выбрать комнату поближе к метро.

Стоимость подобных комнат — от 1,1 млн рублей. Площадь будет совсем небольшой, 10–13 кв. м, зато есть шанс купить жилье в самом центре города. Например, не так давно самая дешевая комната у метро продавалась рядом со станцией «Василеостровская».

Недостаток бюджетных предложений — в том, что они чаще всего расположены в многокомнатных коммунальных квартирах, где 10–15 комнат, а значит, столько же (как минимум) соседей. По очевидным причинам эксперты советуют переплатить 150–200 тыс., но купить комнату в «трешке» или в четырехкомнатной коммуналке.

Несколько лет назад покупку комнаты рассматривали в основном для себя и собственного проживания, сегодня это превратилось в хорошую инвестицию. Во-первых, порог входа здесь ниже, а дорожают комнаты так же, как и квартиры (за последние три года рост составил 60%, а самая дорогая комната стоит более 9 млн рублей — такие данные приводят в агентстве недвижимости «Доли.ру»). Во-вторых, растет и спрос — с допандемийных времен он увеличился в три раза и продолжает расти. А в-третьих, доходность комнат выше, чем доходность квартиры или депозитов.

Макро- и микроапартаменты

Когда выводится на продажу новый крупный апарт-комплекс, в нем встречаются предложения, особенно интересные для начинающих инвесторов. Например, покупка нескольких квадратных метров в юните — впрочем, сегодня таких предложений на рынке пока нет.

Порог входа для инвестора составляет, как и в случае с покупкой студии, от 500 тыс. рублей — это первоначальный взнос при покупке апартаментов в ипотеку. Дальше можно воспользоваться как уже описанной схемой с перепродажей юнита, так и традиционной схемой получения прибыли от юнита после запуска проекта.

Без привлечения кредита в Петербурге удастся купить микроапартаменты — жилое помещение маленькой площади (9–13 кв. м) недалеко от метро. Такие объекты лучше использовать для сдачи в посуточную аренду, потому что долго жить на такой маленькой площади сложно, подчеркивает Руслан Сухий.

Такая стратегия способна принести инвестору 8–9% годовых. Но не забывайте о минусах. Во-первых, это юридические риски: юниты такого формата являются переделанными комнатами, а это не всегда законно. Если проверяющие органы узнают про такой объект, то вправе в судебном порядке потребовать вернуть его в исходное состояние, без санузла и кухонной зоны. В таком случае микроапартаменты сильно потеряют в цене и ликвидности.

Во-вторых, следует учитывать конструктивные недостатки таких объектов: например, при делении большой комнаты на мелкие получаются помещения без окон. Жить в таком согласится не каждый.

Паркинги и кладовые

Новый тренд в инвестировании — покупка паркингов и кладовых. Последние можно сдавать в аренду, их стоимость особо не растет, а вот паркинги — хороший вариант для перепродажи.

«На рынке есть предложения с рассрочкой даже без первоначального взноса, — уточняет Катерина Соболева. — Стоимость машино-места начинается от 250 тыс. рублей. Это могут быть и подземные паркинги, и отдельно стоящие отапливаемые паркинги».

При такой рассрочке надо будет платить по 5 тыс. рублей в месяц, или по 15 тыс. в квартал, не вкладывая сразу всю сумму, но сдавая их в аренду и параллельно ожидая роста стоимости. Через три–четыре года, перепродав машино-место, реально заработать до 50% годовых.

Коллективные инвестиции

Еще один вариант, как использовать 2 млн рублей, — коллективные инвестиции. Допустим, когда один большой коммерческий объект (торговый или бизнес-центр, складской комплекс) приобретается в общедолевую собственность — например, через закрытые паевые инвестиционные фонды.

«Порог входа для инвестора в ЗПИФ может быть разным. Иногда от 100–500 тыс. рублей, а иногда — от нескольких миллионов. Получается, что за небольшую сумму удастся стать совладельцем крупного логистического комплекса или отеля и получать доход с этого актива пропорционально объему вложенных средств», — объясняет Руслан Сухий.

Стратегии у фондов разные, поэтому и доход отличается. Одни выбирают консервативную политику с покупкой готового объекта и ожидаемой доходностью 8–10% годовых, другие приобретают объекты и самостоятельно увеличивают капитализацию, делая их более удобными и современными. Доходность в этом случае достигает 25% годовых.

По мнению опрошенных Циан.Журналом экспертов, 2 млн рублей — не та сумма, которой хватит для покупки отдельного жилья, но это очень хороший старт для инвестиций в недвижимость. Она позволяет не только вложиться в один объект, но и диверсифицировать риски, инвестировав одновременно и в комнату, и в паркинг, и в фонд. И лично сравнить полученную доходность.