Что такое кондоминиум

Кондоминиум в переводе с латинского дословно значит «совместное владение». Но чаще речь идёт не о владении, а о совместном управлении домом, в том числе многоквартирным.

В кондоминиуме квартиры принадлежат разным владельцам, а земельный участок под жилым комплексом, инфраструктура, нежилые части дома — это общая совместная собственность всех владельцев квартир.

Кондоминиум в России

В России понятие кондоминиума появилось в 1990-е годы. Впервые определение было введено в 1992 году Федеральным законом «Об основах федеральной жилищной политики». Потом понятие встречалось ещё в нескольких федеральных законах, но сегодня все они уже не действуют.

Сдайте или продайте свою квартиру

Разместить объявление за 0 ₽

Сейчас закон не предусматривает создание кондоминиумов как формы собственности на имущество в многоквартирных домах. Ближайший аналог кондоминиума в нашем законодательстве — дом, который управляется объединением самих жильцов. Ближе всего среди форм управления подходит ТСЖ, товарищество собственников жилья, или прямое управление имуществом многоквартирного дома его жильцами.

Решением ТСЖ можно не только нанять уборщицу для мытья лестниц или сдать в аренду помещения, но и реконструировать помещения в доме или построить новые.

Как сэкономить на налогах при продаже апартаментов

Подробнее

ТСЖ можно назвать российским аналогом кондоминиума.

Общее имущество многоквартирного дома

К объектам общего имущества относятся инфраструктура дома или ЖК, общие пространства в доме: лестницы, площадки, места для парковки велосипедов и колясок, а также чердак с крышей. К общему имуществу может относиться двор и все постройки во дворе.

Отличия ТСЖ от управляющей компании

Главное отличие ТСЖ от управляющей компании (УК) заключается в том, что в ТСЖ домом управляют сами собственники через выборный орган — правление ТСЖ, в который входят жители дома. В случае с УК этим занимается сторонняя организация: собственникам достаточно один раз её выбрать и дальше только платить взносы.

УК не всегда заинтересована в проведении качественного ремонта подъездов, в выборе самой хорошей краски и самого дешёвого подрядчика из числа тех, кто выполнит работы на совесть. Зато жителям не обязательно вникать в процесс и решать насущные задачи благоустройства. В отличие от УК, в ТСЖ все работы выполняются как для себя: качественно и внимательно, что требует времени и сил самих жильцов.

Перечислим плюсы и минусы самоуправления в многоквартирном доме.

Плюсы самоуправления в многоквартирном доме

+ Каждый собственник ощущает себя частью общего дела, понимает, что отвечает за места общего пользования и следит за их состоянием.

+ Все решения принимаются коллегиально: каждый может повлиять.

+ Каждый может вносить предложения по улучшению общих зон или управлению ими.

+ Все расходы ТСЖ прозрачны: любой собственник может изучить сметы и узнать, сколько денег есть на счёте.

+ Собственники сами могут выбирать подрядчика для ремонта или благоустройства, такие решения принимает правление ТСЖ или общее собрание членов ТСЖ, в зависимости от того, что предусмотрено уставом. Если подрядчик справляется плохо, можно его заменить.

+ Если между соседями возникли споры и разногласия, ТСЖ иногда выступает посредником и помогает всё уладить.

+ Услуги ТСЖ по управлению общим имуществом не облагаются НДС.

Минусы самоуправления в многоквартирном доме

– Решение принимается большинством голосов: если ваш выбор не популярен, он не пройдёт.

– Ежемесячные взносы обязаны платить все члены ТСЖ — вне зависимости от их желания или возможности пользоваться общим имуществом.

– Если собственники не заинтересованы в совместном управлении, работа будет непростой: вызвать всех на собрание и принять решение большинством голосов будет сложно.

– Кондоминиум — хорошее решение для новых домов, где не нужно собирать крупные суммы на ремонт. Жители старых домов, требующих частого ремонта, могут оказаться не готовыми ежемесячно платить крупные суммы.

– На счёте ТСЖ хранятся деньги, которые сдали собственники дома. Если жильцы задерживают плату, могут возникнуть проблемы с оплатой работ подрядчикам.

Все решения ТСЖ принимаются на общих собраниях собственников.

Как перейти на самоуправление в доме

Зарегистрировать ТСЖ можно в соответствии со статьёй 136 Жилищного кодекса РФ. В ней описана процедура создания и госрегистрации ТСЖ.

1. Чтобы создать кондоминиум, нужен инициатор и согласие соседей. Коллективное заявление о создании ТСЖ и его устав можно написать самим, а можно — скачать в интернете готовые.

2. Проводится общее собрание собственников, где утверждается устав и избирается правление.

3. Документы вместе с протоколом собрания подаются на госрегистрацию в налоговую, которая их проверяет и вносит сведения о создании ТСЖ в ЕГРЮЛ.

4. Председатель правления ТСЖ должен открыть банковский счёт, куда все собственники ежемесячно будут перечислять взносы.

Редакция благодарит за помощь при написании статьи Юлию Загинайко, юриста корпоративной и арбитражной практики АБ «Качкин и Партнёры».