Добрый день. Я бы перестраховался и сделал запрос в Минфин, а также написал обращение через ЛК налогоплательщика до сделки. Да, по многим уже имеющимся Письмам Минфина налогоплательщик может учесть в расходы стоимость квартиры, приобретенной по договору мены. Однако в тех письмах, которые мне попадались, речь идет о равноценной мене с городом, либо о рыночной мене, в которой при неравноценных объектах присутствует реальная доплата, то есть реальные денежные расходы. В описанном случае, реальных расходов на приобретение, насколько я понял - 7 млн. (стоимость квартиры в снесенном доме), разницу до 14 млн. (еще 7) приобретатель не оплачивал, расходы эти он фактически не нес. Можно, конечно, провести аналогию со средствами субсидий и сертификатов, которые без вопросов налоговая принимает в качестве расходов на приобретение, но, повторюсь, я бы до сделки получил доп. информацию от Минфина и ФНС, чтобы в случае спорной ситуации потом на нее сослаться.Если уже есть Письма четко по описанной ситуации, буду благодарен коллегам за ссылки.

Чтобы понять из чего будет складываться налогооблагаемая база - надо минимум видеть и читать сам договор мены-цифры, основания и формулировки. А так все рассуждения пустое и из серии а может быть так.А может и не так.

ID: 124803555, к сожалению, без разрешения автора вопроса, лично я уже не могу продолжить консультацию в этой ветке из этических соображений коллегиального характера, т.к. имею больше информации, чем другие участники форума. Не знаю на какое решение ВС РФ ссылаетесь и какая связь с обсуждаемой темой, а в рыночных отношениях равноценность или неравноценность сделки определяют сами участники сделки. У Вас есть возможность очной консультации с любым из нас, ссылку прилагаю ➡️ https://www.cian.ru/reyting-rieltorov/?location=0&agent_id=6708512

Здравствуйте. Интересные обсуждения, не знал о такой возможности. ВС РФ сказал, что в понятие равноценности по договору мены включается не только равная рыночная стоимость квартир. Нужно учитывать иные факторы, что привело к договору мены. Уважаемые спецы, предположим, что у Дмитрия есть договор мены без доплаты, где прописана стоимость 7 и 14 миллионов. Такое возможно? Если возможно, тогда 14 миллионов это расходы? Учитывая позицию Минфина, что в расходы, связанные с приобретением квартиры, включается ее стоимость, указанная в договоре мены. У меня почти схожая ситуация, благодарствую!

Собственник, не настаивает, но примет эту оценку только в том случае, если стоимость в договоре меня не прописана, поэтому я и написала, что надо смотреть договор мены.

А ведь принимая результаты оценки Минфин не настаивает на фактической или прописанной оплате по мене

ФНС России: "При продаже квартиры, полученной по договору мены, физическое лицо может воспользоваться имущественным налоговым вычетом по налогу на доходы физических лиц, либо уменьшить полученный доход на стоимость квартиры, указанную в договоре мены.По общему правилу, при продаже квартиры физическое лицо может уменьшить налогооблагаемый доход двумя способами — воспользоваться имущественным налоговым вычетом, либо уменьшить сумму доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этой квартиры (п. 2 ст. 220 НК РФ).При этом нужно учитывать, что если квартира находилась в собственности физического лица менее минимального предельного срока владения (3 года или 5 лет в зависимости от ситуации, ст. 217.1 НК РФ), то максимальный размер имущественного налогового вычета составит 1 млн. рублей. Если же квартира находилась в собственности физического лица свыше минимального предельного срока владения, то вся сумма, полученная от ее продажи, будет освобождена от налога на доходы физических лиц.Вместо получения имущественного налогового вычета физическое лицо вправе уменьшить сумму налогооблагаемых доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества. Это можно сделать и в том случае, когда квартира была приобретена по договору мены.Известно, что к договору мены применяются правила о купле-продаже. Каждая из сторон договора мены признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК РФ).Соответственно, при продаже квартиры, полученной по договору мены, налогоплательщик вправе уменьшить налогооблагаемые доходы на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением. При этом в расходы, связанные с приобретением квартиры, включается ее стоимость, указанная в договоре мены. Если же в договоре эта стоимость не прописана, то в расходы можно включить рыночную стоимость квартиры. Эту стоимость может определить оценщик."

Дмитрий, если Вы не доплачивали по договору мены, то Ваши расходы на приобретение 7млнов -- это однозначно следует и из логики, и из приведенной выше позиции ФНС -" исходя из стоимости переданного по договору имущества в оплату стоимости приобретаемого жилья " - Вы в оплату приобретаемой новой квартиры передавали старую квартиру, оцененную в договоре мены в 7млнов, т.е. новая квартира обошлась Вам в 7млнов. Налог в этом случае должен быть рассчитан из 20 млнов разницы между ценой продажи и оценкой в договоре мены Вашей старой квартиры. Оптимизировать без занижения продажной стоимости в договоре можно, распределив доход между владельцами непропорционально размеру долей во владении, но сумма налога все равно получится очень серьезная. Раз владельцы отец и сын, то самое правильное - это сначала подарить долю того, у кого возникает налог, тому, у кого он не возникает в силу единственности жилья, а потом продавать -- налога на продажу не будет ВООБЩЕ, потому что подаренная доля считается "прирощенной" и срок владения такой долей у одаряемого для налогообложения исчисляться будет не со дня дарения, а со дня приобретения первой доли по договору мены. Т.о. получится, что владение всей квартирой у того собственника, которому подарится доля, будет более минимального предельного срока владения, т.е. более трех лет, и ему ни налоги от продажи не надо будет платить, ни декларацию подавать. Если что-то недопоняли из написанного, можете позвонить -- телефоны спецов в личке (кликните на ФИО)

Для коллеги Дмитрия, "Позиция ФНС следующая — НК по имущественным налоговым вычетам не содержит ограничений по способу оплаты жилья (деньгами или другим имуществом, например, по договору мены). Стоимость приобретенного жилья по договору мены определяется исходя из стоимости переданного по договору имущества в оплату стоимости приобретаемого жилья и оплаты разницы в ценах, в случае если обмениваемое имущество признается неравноценным."

Дмитрий, уже достаточно неплохо, как минимум, для оптимизации за счёт распределения доходов с учётом 70% КС, а если понять кем друг другу приходятся собственники, то сценариев может быть несколько, но на этом лучше остановить консультации в публичном пространстве.