Как арендатору не стать жертвой мошенников, рассказали в Госдуме
9 января 2025
Поиск по журналу
Москва и МО
Налог при продаже квартиры (вынужденная продажа менее 3х лет)
Здравствуйте я в стопоре, т.к. ситуация не отпускает до сих пор, что с нас взяли налог с продаже квартиры, в которой не возможно проживать. Мы семья (2 детей несовер...
Здравствуйте я в стопоре, т.к. ситуация не отпускает до сих пор, что с нас взяли налог с продаже квартиры, в которой не возможно проживать.
Мы семья (2 детей несоверш.) Собственники были только Супруги. В августе 2019 г. купили 4х ком. квартиру 89 кв.м. по ДДУ за 4,7 млн.руб.
Переехали в нее в ноябре 2020. Квартира была на последнем этаже и с января по июль 2021 было несколько протечек кровле и 3 ремонта, включая капитальный ремонт крыши и квартиры, но все равно нас проливало... в квартире стояла сырость больше 70%, жить было не возможно.. Было принято отказаться от квартиры и отдать ее застройщику, написали претензионное письмо по замене квартиры на аналогичную, но застройщик отказал и сказал что купит квартиру по Рыночной стоимости и компенсирует убытки по причинённому ущербу имуществу и кухни. В итоге мы вышли на сделку в сентябре 2021г. Где застройщик покупает у нас квартиру по Рыночной цене (определялась через экспертизу)+ все убытки и общая сумма договора купли продажи составляла 10 млн.руб
Квартира была в ипотеке и был сначала составлен предварительный ДКП где застройщик гасит ипотеку, освобождается от обременения квартира и далее выходим на сделку.
Т.е. мы продали единственное жилье с двумя несоверш. детьми
Далее в сентябре 2021г мы покупаем в этом же Холдинге, но у другого застройщика квартиру в строящимся доме за 7,4 млн. 3х ком. 75 кв.м.
Налоговая не разбираясь не в чем, что это была вынужденная продажа и квартира не предназначена для житья, выставила налог на доход мне и супруге по 350 тыс.р.
Подскажите пожалуйста как можно уменьшить эту сумму?
Подавать в суд на налоговую или на застройщика, который вогнал в эти рамки нас..
Налоговая не захотела рассматривать эти пункты для ослабления НДФЛ семьям с несоверш. детьми, мотивируя тем, что для соблюдения этих 5 пунктов, нужно чтобы следующая квартира больше по площади, или кадастровая стоимость больше, но как ее определить если новая квартира стролась, куда пошли все деньги на покупку.
Наш канал в Telegram@cian_official
Могут подойти
19 комментариев
Лучший совет
Здравствуйте. Есть справедливость, а есть закон. И вот с т.з. налогового законодательства "вынужденная продажа" никак от налоговых обязательств не освобождает. Тут даже суд не поможет, поскольку для любого решения нужна мотивировочная часть со ссылкой на действующее законодательство. Ну не может суд основываясь на справедливость принять решение, которое будет вступать в прямое противоречие с законом. Максимум, что здесь можно попытаться сделать, это в судебном порядке обязать виновную сторону компенсировать возникшие обязательства. Но честно в перспективность этого вериться с трудом.
13
0
590/50 000
0/50 000
ID: 39415665
5 марта 2024, 14:27
Спасибо Вам большое за ответ! Вот этим вопросом и сейчас занимаюсь, собираю все бумаги, а мне вот верится.. я стал заложником этой ситуации... в добавок мы жили на съемной квартире 1,8 мес. пока строилась друга, купленная тоже у них. Я бы с удовольствием не продавал бы ее, но там жить с детьми не возможно.
0
0
307/50 000
Здравствуйте. Про общую площадь или кадастровую стоимость абсолютно верное замечание . https://tenchat.ru/media/795986-kak-ne-platit-nalog-na-imuschestvo-meneye-trekh-let-v-sobstvennosti
https://www.nalog.gov.ru/rn25/news/activities_fts/11668184/
Если Вы не подходите под условия освобождения от налога, то налог на разницу от полученного дохода ( стоимость покупки нового объекта и продажи предыдущего). Нужно предоставить сведения в налоговую на два объекта /декларацию ( и предоставить подтверждающие документы на две сделки и расчётов сторон).
https://www.nalog.gov.ru/rn25/news/activities_fts/11668184/
Если Вы не подходите под условия освобождения от налога, то налог на разницу от полученного дохода ( стоимость покупки нового объекта и продажи предыдущего). Нужно предоставить сведения в налоговую на два объекта /декларацию ( и предоставить подтверждающие документы на две сделки и расчётов сторон).
0
0
557/50 000
0/50 000
Елена Разживина
Адвекс
8 марта 2024, 14:00
Вам необходимо подать правильно уточняющую декларацию, где указать:
1. сумму выплаченных процентов и
2. если Вы оба (муж и жена) являетесь плательщиками НДФЛ, и ранее не пользовались покупным вычетом, то можно использовать и его
1. сумму выплаченных процентов и
2. если Вы оба (муж и жена) являетесь плательщиками НДФЛ, и ранее не пользовались покупным вычетом, то можно использовать и его
2
0
240/50 000
0/50 000
Светлана к
8 марта 2024, 12:02
Уважаемый автор, вам выше советовали вычесть сумму выплаченных процентов с налогооблагаемой базы
0
0
96/50 000
0/50 000
МИЛМАН
7 марта 2024, 20:32
Не могла сумма процентов по ипотеке быть учтена у Вас в ДКП.С этим разберитесь - если Вы не использовали этот вычет при начислении налога.А так да - все считать и доходы и расходы надо до сделки.
0
0
199/50 000
0/50 000
Добрый день! Мне очень жаль, что дети заболели, дай Бог здоровья всем деткам на планете, но если честно, то о справедливости можно говорить только в контексте детей. Например, очень не справедливо, когда дети болеют. А всё остальное из Вашей истории не имеет ничего общего со справедливостью, с тем, что налоговая не разобралась и т. д. Очень даже прекрасно разобралась в рамках своих полномочий и обязательств! Налоговая ничем не обязана вовлекаться в процесс пригодности или не пригодности жилья - это не их работа, а такой категории, как "вынужденная продажа", в НК РФ просто не существует. Поэтому, не нужно сейчас перекидывать с "больной головы на здоровую", а в следующий раз обращайтесь к юристам или сюда на форум ДО сделки, а не ПОСЛЕ. И тогда Вам бы дали правильное направление как поступить, если нет возможности для приемлемой оптимизация по налогам и не работает ФЗ-382 с двумя детьми, ибо и не должен был работать, так как: " В случае, если на основании абзаца восьмого настоящего пункта кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества не может быть определена, в целях абзаца четвертого настоящего пункта проверяется выполнение условия только в части общей площади жилого помещения."
8
0
1 202/50 000
0/50 000
ID: 39415665
7 марта 2024, 12:34
Спасибо большое за ответ, подскажите пожалуйста, есть ли смысл обращатся в налоговую, чтобы произвести перерасчет на уменьшение налога? И можно ли как то применить другое имущество, в которое были все потрачены денежные средства, да оно меньше, но даже по кадастровой стоимости она дороже стоила не смотря что дом строился.
0
0
323/50 000
Пожалуйста! В таком онлайн формате форума, тем более раз в два дня, когда мысль уже потерялась, мы ни к чему не придём. Очное обращение, анализ документов, а далее либо в налоговую, либо в суд, если есть основание полагать, что хоть что-то можно исправить, а если уже всё потеряно, то смириться и уплатить налог. По всей видимости, всё потеряно, но в таком режиме не буду делать крайних выводов. Сделка завершена, стоимость продажи зафиксирована и это точка, т.е. Ваш доход определён и здесь ничего изменить невозможно ни через налоговую, ни через суд. Максимум, что возможно, это заявить имущественный вычет по расходам при приобретении и вычет по расходам процентов в рамках погашенного кредита.
0
0
697/50 000
5 марта 2024, 18:37
Автор пишет: "Был пункт к сожалению и на это не обратила налоговая... я уже и письма и обращения писал, все равно считали по максимуму."
То есть в ДКП с застройщиком есть фраза о компенсациях? Можете выложить сюда этот пункт дословно? И еще: указан ли размер этой компенсации?
И Вы не ответили на вопрос какую рыночную стоимость дала оценочная компания?
Дело в том, что многое зависит от того, как именно это всё указано в ДКП и, если в ДКП это все указано четко и бесспорно, то с налоговой запросто можно побороться в суде, ведь компенсации налогом не облагаются.
Подробнее можно проконсультироваться у любого специалиста форума - надо кликнуть на ФИО и выйти на его страницу - там под отзывами есть прямые контакты.
То есть в ДКП с застройщиком есть фраза о компенсациях? Можете выложить сюда этот пункт дословно? И еще: указан ли размер этой компенсации?
И Вы не ответили на вопрос какую рыночную стоимость дала оценочная компания?
Дело в том, что многое зависит от того, как именно это всё указано в ДКП и, если в ДКП это все указано четко и бесспорно, то с налоговой запросто можно побороться в суде, ведь компенсации налогом не облагаются.
Подробнее можно проконсультироваться у любого специалиста форума - надо кликнуть на ФИО и выйти на его страницу - там под отзывами есть прямые контакты.
9
0
743/50 000
0/50 000
6 марта 2024, 21:39
У меня тут еще один вопрос и идея образовались)) Автор пишет: " покупали на стадии строительства".
А Вы в курсе, что срок владения такой квартирой отсчитывается со дня полной оплаты договора с застройщиком? При этом многие ошибочно считают, что при ипотеке оплата договора не прошла, пока не погашен долг по ипотечному кредиту. На самом деле банк перечисляет деньги застройщику практически сразу после заключения кредитного договора.
При этом, если жилье у Вас единственное, то Вы освобождаетесь от налога на доход от его продажи не через 5 лет, а через ТРИ года.
Это я все к тому, что если от оплаты договора до продажи прошел минимальный предельный срок владения квартирой, то налога у Вас не будет.
А если нет, то не забудьте еще, что при расчете налога из цены продажи можно вычесть не только сумму стоимости покупки квартиры, но и сумму выплаченных банку процентов по ипотеке.
В налоговой Вам об этом, конечно, не сообщили -- это не входит в их задачи.
А Вы в курсе, что срок владения такой квартирой отсчитывается со дня полной оплаты договора с застройщиком? При этом многие ошибочно считают, что при ипотеке оплата договора не прошла, пока не погашен долг по ипотечному кредиту. На самом деле банк перечисляет деньги застройщику практически сразу после заключения кредитного договора.
При этом, если жилье у Вас единственное, то Вы освобождаетесь от налога на доход от его продажи не через 5 лет, а через ТРИ года.
Это я все к тому, что если от оплаты договора до продажи прошел минимальный предельный срок владения квартирой, то налога у Вас не будет.
А если нет, то не забудьте еще, что при расчете налога из цены продажи можно вычесть не только сумму стоимости покупки квартиры, но и сумму выплаченных банку процентов по ипотеке.
В налоговой Вам об этом, конечно, не сообщили -- это не входит в их задачи.
0
0
990/50 000
6 марта 2024, 21:43
У меня тут еще один вопрос и идея образовались))
А Вы в курсе, что при расчете налога из цены продажи можно вычесть не только сумму стоимости покупки квартиры, но и сумму выплаченных банку процентов по ипотеке.
В налоговой Вам об этом, конечно, не сообщили -- это не входит в их задачи.
А Вы в курсе, что при расчете налога из цены продажи можно вычесть не только сумму стоимости покупки квартиры, но и сумму выплаченных банку процентов по ипотеке.
В налоговой Вам об этом, конечно, не сообщили -- это не входит в их задачи.
0
0
299/50 000
ID: 39415665
7 марта 2024, 12:30
Прошу прощения ввел в заблуждение, открыл ДКП и он состоит из двух цифр, это 2,9 млн (предварительный договор на погашение ипотеки) и 6,9 млн. Полная стоимость 9,8 млн.
И там ничего не прописано про возмещение компенсации. Это все было прописано в письмах застройщика.
Оценка насчитала стоимость квартиры - 9,3 млн. а на 500 тыс. это уже были все убытки, в том числе и проценты по ипотеке в размере 270 тыс. р. входили в эти 500 тыс.р.
Поэтому налоговая и считала от суммы 9,8 млн.
Подскажите пожалуйста, я могу написать в налоговую, что есть письмо застройщика и экспертиза оценка Рыночной стоимости квартиры 9,3 млн. и стоит ли учитывать еще проценты по ипотеке в размере 270 тыс.р? по сути они приплюсовались в ДКП, а не вычитались...
И там ничего не прописано про возмещение компенсации. Это все было прописано в письмах застройщика.
Оценка насчитала стоимость квартиры - 9,3 млн. а на 500 тыс. это уже были все убытки, в том числе и проценты по ипотеке в размере 270 тыс. р. входили в эти 500 тыс.р.
Поэтому налоговая и считала от суммы 9,8 млн.
Подскажите пожалуйста, я могу написать в налоговую, что есть письмо застройщика и экспертиза оценка Рыночной стоимости квартиры 9,3 млн. и стоит ли учитывать еще проценты по ипотеке в размере 270 тыс.р? по сути они приплюсовались в ДКП, а не вычитались...
0
0
761/50 000
7 марта 2024, 13:50
В налоговую писать об этом бесполезно. Можно пойти в суд. И там попробовать либо доказать все эти компенсации, что, впрочем, вряд ли приведет к желаемому результату, либо подать иск к застройщику с требованием возмещения Вам еще и убытка, образовавшегося из налога, что более вероятно может привести к желаемому результату.
А вот про проценты по ипотеке Вы неправы. Если они считают налог с полной суммы договора, то проценты по ипотеке Вы все равно вправе вычесть из налоговой базы - это однозначно! Просто в декларации ставите их в расходы на приобретение и у них нет никакого права говорить о том, что эти проценты Вам возвращены, потому что одно из двух: либо они признают в сумме стоимости возврат процентов и тогда не включают их сумму налогооблагаемый доход, т.к. с возврата налоги не платят, либо если они этот возврат не признают, то Вы по ЗАКОНУ вправе вычесть из дохода сумму расходов на приобретение, в которую имеете право включить не только стоимость ДДУ, но и расходы на проценты по ипотеке.
А вот про проценты по ипотеке Вы неправы. Если они считают налог с полной суммы договора, то проценты по ипотеке Вы все равно вправе вычесть из налоговой базы - это однозначно! Просто в декларации ставите их в расходы на приобретение и у них нет никакого права говорить о том, что эти проценты Вам возвращены, потому что одно из двух: либо они признают в сумме стоимости возврат процентов и тогда не включают их сумму налогооблагаемый доход, т.к. с возврата налоги не платят, либо если они этот возврат не признают, то Вы по ЗАКОНУ вправе вычесть из дохода сумму расходов на приобретение, в которую имеете право включить не только стоимость ДДУ, но и расходы на проценты по ипотеке.
0
0
1 012/50 000
не риэлтор
5 марта 2024, 18:09
"Елена Миронова сегодня в 17:52" - если бы вы были против продажи, родственники бы ничего не смогли продать физически без вашего согласия. или вы сказали им "ладно, делайте что хотите", а потом вдруг поняли что налоговую ваши отношения с родственниками не интересуют?
8
0
267/50 000
0/50 000
Елена Миронова
5 марта 2024, 17:52
У меня тоже налог взяли. Москва. Родственники решили продать совместное жильё. У меня там доля. Не стали ждать три года. 430 тысяч, на минуточку пришлось заплатить. А это единственное моё жильё, прописка.
1
0
204/50 000
0/50 000
Дмитрий
5 марта 2024, 17:40
Добрый день!
А какая рыночная стоимость квартиры подтверждена экспертизой? Если больше 4,7 млн руб, то налоговая все сделала правильно: Вы купили квартиру за меньшую стоимость, владели квартирой меньше 3 лет - с дохода необходимо заплатит налог. Категория "вынужденности" продажи сопровождалась бы оценкой квартиры в 0 рублей - тогда бы и налога не было.
А какая рыночная стоимость квартиры подтверждена экспертизой? Если больше 4,7 млн руб, то налоговая все сделала правильно: Вы купили квартиру за меньшую стоимость, владели квартирой меньше 3 лет - с дохода необходимо заплатит налог. Категория "вынужденности" продажи сопровождалась бы оценкой квартиры в 0 рублей - тогда бы и налога не было.
4
0
359/50 000
0/50 000
ID: 39415665
5 марта 2024, 17:49
Пожалуйста на будущее читайте внимательно посты, покупали на стадии строительства естественно дешевле, чем продали и продали не потому что нам не понравилось... а потому что в этой квартире дети начали кашлять и зарабатывать астму и полз грибок, потому и вернули квартиру, что в ней после каждого дождя капал потолок. и мы не виноваты что через 2 года ключевая ставка выросла и вырос район жилой район в котором выросли квартиры и рыночная стоимость определялось независимой аккредитованной организацией. На моем месте Вы бы с детьми и супругой жили в таких условиях и зарабатываю кучу болячек, которые могут перейти в хронические или все таки отдали квартиру и с ДОХОДА заплатили налог?
Вообще идея и законность сопоставлять стоимость покупки не готового жилья на стадии котлована с готовым жильем уже с развитой инфраструктурой так себе история... сейчас за год все выросло на 30-35%.
Вообще идея и законность сопоставлять стоимость покупки не готового жилья на стадии котлована с готовым жильем уже с развитой инфраструктурой так себе история... сейчас за год все выросло на 30-35%.
0
0
892/50 000
Дмитрий
6 марта 2024, 10:19
Я все внимательно прочитал. Неважно на какой стадии Вы покупали объект, важны только цена покупки, цена продажи и период владения.
Оценка то объекта сколько была? Если оценщик оценил квартиру в стоимость, превышающую стоимость покупки, то у Вас ноль шансов на оспаривание решения налоговой. Если же в ДКП действительно включены штрафы, неустойки, то тут вопрос наличия компетенций.
На Вашем месте я бы поступил ровно также, только не удивлялся необходимости заплатить налог с дохода.
"Вообще идея и законность сопоставлять стоимость покупки не готового жилья на стадии котлована с готовым жильем уже с развитой инфраструктурой так себе история... сейчас за год все выросло на 30-35%." - это Вам кто-то сказал или Вы сами придумали?) Вы же не инфраструктуру продаете, а квадратные метры. А выросшая стоиомость этих метров включает в себя и стадию готовности, и инфраструктуру, и ремонт.
Оценка то объекта сколько была? Если оценщик оценил квартиру в стоимость, превышающую стоимость покупки, то у Вас ноль шансов на оспаривание решения налоговой. Если же в ДКП действительно включены штрафы, неустойки, то тут вопрос наличия компетенций.
На Вашем месте я бы поступил ровно также, только не удивлялся необходимости заплатить налог с дохода.
"Вообще идея и законность сопоставлять стоимость покупки не готового жилья на стадии котлована с готовым жильем уже с развитой инфраструктурой так себе история... сейчас за год все выросло на 30-35%." - это Вам кто-то сказал или Вы сами придумали?) Вы же не инфраструктуру продаете, а квадратные метры. А выросшая стоиомость этих метров включает в себя и стадию готовности, и инфраструктуру, и ремонт.
0
0
902/50 000
Сейчас обсуждают
Договор в пользу третьего лица, или способ избежать раздела квартиры при разводе.
… и впоследствии право собственности оформлено на сужа
Подписываем договор аренды коммерческой недвижимости (арендодателям и арендаторам). Часть 3 «Основные условия договора»
Здравствуйте! Нет, такого требования закон не выдвигает. Но рекомендую все-таки фиксировать вид деятельности и устанавливать ответственность арендатора за его нарушение.
А почему в регионах до сих пор нет Крыма?
Прошло 11 лет Крым всё ещё не добавили на сайт, какие сроки у задачи?
про счета типа С
Антонина, добрый день. Хочу приобрести квартиру в РФ у гражданки Германии (налоговый неризидент), но квартира в собственности с 1999г. Она не хочет использовать счет типа С, потому что деньги снять будет не возможно. Предлагает ячейку в банке, правильно ли я понимаю , что это нарушение валютного законодательства и могут повесить штраф 40% от стоимости (кадастровой)?? И второй момент , можно ли эту квартиру оформить по договору дарения на риэлтора (не родственник), а мы уже с риелтором оформим договор купли -продажи. Договор дарения по доверенности из Германии. Владелица приезжать в РФ не хочет.
Подпишитесь на рассылку и будьте в курсе новостей рынка недвижимости