Здравствуйте. Странно, что в такой сложной ситуации вы ориентируетесь на мнение риэлтора заинтересованного в продаже и при этом спрашиваете о рисках риэлторов, которые к этой ситуации не имеют вообще никакого отношения.
Давайте так.
1. Собственник 80+ это уже группа риска.
2. Риэлтор продавца это не ваш риэлтор, его суждения не объективны, он заинтересован в продаже, а не в решении или хотя бы предупреждении ваших будущих проблем.
3. Что-то там признать может только суд, но точно не нотариус.
4. Муж дарит жене, действующие лица наверняка возрастные. Зачем дарение?!
5. Выписка пожилого продавца куда будет происходить? Какова судьба денег, которые должен получить продавец? Где продавец будет в дальнейшем жить? Вы уверены, что человек 80+ сможет правильно распорядиться деньгами?
6. Дарителя, который наверняка тоже не молодой, куда прописывать? Бомжом его сделать? Да любой суд встанет на сторону этого дарителя и развернет это условие в договоре с сохранением права пользования не в вашу пользу.
Знаете, есть очень хорошая поговорка: не зная броду, не суйся в воду. Вот это как раз тот случай.

Основным признаком договора дарения является безвозмездность. По договору дарения не допускается встречная передача вещи, встречное предоставление права или наличие встречного обязательства. В вопросе налицо встречное обязательство одаряемого – предоставить (сохранить) дарителю право пользования квартирой после его отчуждения. Такой договор не может быть признан дарением, данная сделка притворна (совершенна с целью прикрыть другую сделку, отношения сторон по данному договору сходны с договором пожизненного содержания с иждивением). Притворная сделка признается ГК РФ ничтожной.

Здравствуйте. Если даритель живой и дееспособный, то посредством допсоглашения, зарегистрированного в Росреестре, можно нивелировать риски покупателя.

Пункт в свете текущих махинаций мошенников, кстати, очень довольно таки неплохой.... правда для его более четкого исполнения нужна регистрация обременения в Россрестре, но не делают этого регистраторы с 2005 года.

Ну как не добавить свой комментарий много лет назад, тем более, что он с той же ветки, где мы с Даниилом высказывались в своё время. Ну не люблю я такие пункты в договорах и в целом смешанные договора не люблю, только в крайне редких случаях. Один раз в моей практике был Договор в пользу третьего лица, но это вынужденное исключение из собственных правил. О ничтожности подобных договоров говорить не приходится, а вот то, что они в большинстве случаев нелепые и очень уязвимые - это, да!

«Ксения, данная формулировка о пожизненном праве пользования некорректна в любом договоре - её лучше убрать. Есть понятие о бессрочном праве пользования жилым помещением, но даже с правильной формулировкой подобное лучше не писать в договоре дарения, так как это элемент договора ренты, а значит, возникает опасность признания судом договора притворной. Я сторонник того, чтобы договор дарения был именно договором дарения без всяких условий (мухи отдельно, котлеты отдельно, хотите иное - делайте ренту или тот договор, который будет сопровождать интересы сторон, а не усугублять и создавать проблемы в будущем). В договоре дарения есть пункт о том, что на момент подписания в квартире зарегистрирован даритель (на этом месте необходимо поставить точку для правильности и корректности документа).
Квартиру продать можно, но специалист покупателя обязательно поднимет вопрос о снятии с регистрационного учёта всех зарегистрированных лиц. Если Ваш даритель добровольно выпишется с регистрационного учёта, то никаких проблем и дополнительных документов не нужно. Если откажется выписываться, то этим вопросом будет заниматься суд по требованию нового собственника, если последний купит подобную квартиру с таким обременением.
Решение суда будет зависеть от совокупности фактов и предоставленных документов, чем меньше в них ошибок, тем больше шансов на удачный результат.»

Р.S. Прошу автора вопроса не воспринимать отдельные слова и предложения из комментария в кавычках от 2018 года, как инструкцию к применению в плане безопасности. Ваш случай совсем иной или наймите специалиста, который даст правовую оценку рискам покупки или как предложили выше - бегите!

Я также не согласен с позицией ничтожности пункта о сохранении права пользования. Много лет назад уже делал комментарии по этому поводу, ничего нового в этой области не произошло.

В силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) участники сделки свободны в заключении договора и в определении любых его условий, не противоречащих закону. Включение в договор дарения условия о праве пожизненного проживания и пользования в полной мере соответствует принципу свободы договора и не противоречит закону. В соответствии со ст. 572 ГК РФ договор не признается дарением «при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства». Никоем образом в договоре дарения не должно содержаться никаких условий и никаких встречных обязательств. Достаточно слов, что «проживает и сохранят право пользования». Договор дарения, осложненный обязательствами, которые им ему свойственны, относится к числу смешанных. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (п.3 ст. 421 ГК РФ).

"Выписка продавца после перехода права собственности, продажа прямая, без альтернативы. Есть ли риск, что даритель так и останется прописанным? Спасибо."

Да, выше коллеги написали, риски есть. Надо смотреть ситуацию в целом. Почему выписка после сделки? Где проживает и будет проживать даритель и продавец? Есть ли иная недвижимость в собственности и тд.

Татьяна, сейчас уже достаточно судебной практики, согласно которой этот пункт признается не противоречащим сущности дарения и не несущим признаков встречного исполнения, как в возмездных сделках. Буквально недавно читал подобное решение суда. Даритель успешно остался проживать в квартире после продажи. Суд покупателю не помог. Если попадется это решение снова, добавлю ссылку.

"Риэлтор продавца предлагает через нотариуса этот пункт признать утратившим силу" - задумайтесь, если риэлтор продавца вам изначально сознательно врет (у нотариуса нет таких полномочий, и риэлтор не может об этом не знать), нужно ли вообще продолжать рассматривать эту квартиру?

Такой пункт в договоре дарения изначально ничтожен, так как дарение - это сделка безвозмездная и безусловная (ст 572 ГК РФ)
Конструкция договора дарения с элементами ренты изначально неверная и составлена по принципу: "бумага всё стерпит".
Но вступая в сделку с пожилым собственником важно понимать дальнейшую судьбу денег, вырученных за имущество; есть ли где проживать продавцу и быть зарегистрированным постоянно; имеется ли иное имущество у возрастного продавца и т.д.
И только после изучения совокупности всех факторов нужно принимать решение по сделке.

Здравствуйте. Этот пункт невозможно признать утратившим силу через нотариуса. У нотариуса просто нет такой функции в принципе, нотариус не уполномочен признавать действительность каких бы то ни было пунктов в договорах, этим занимается суд. Но даже в суде шансы будут призрачными. Даритель должен добровольно прекратить свое право пользования и рег. учет квартирой до сделки. Других безопасных вариантов купить такую квартиру нет.