Сегодня разберем свежее Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции по делу 88-10435/2023.

Информация будет полезна покупателям, которые не придают должного значения проверке истории прописанных в квартире лиц, а также надеются на то, что покупка в ипотеку банка является гарантией чистоты сделки и отсутствия проблем в будущем.

🔸Что произошло: в 2019 году между физическими лицами был заключен договор займа. По его условиям гражданином были получены денежные средства в размере 100 тысяч рублей под 6% в месяц. С целью обеспечения обязательств по договору займа гражданин, получивший деньги, передал в залог гражданину, давшему деньги, свою квартиру.

За несколько месяцев до заключения договора займа эта квартира была оформлена в единоличную собственность получателя займа на основании договора передачи. При этом в ходе приватизации четверо членов его семьи отказались от участия в приватизации, остались в ней прописанными и получили статус “отказника” – они не собственники, но имеют право бессрочно пользоваться квартирой.

Вернуть денежные средства и проценты получатель займа не смог. Так как квартира находилась в залоге, в 2021 году по решению суда на квартиру было обращено взыскание и для погашения долга она была продана.

Приобрел квартиру гражданин с использованием ипотеки крупного банка.

После покупки он попытался в судебном порядке выписать отказников от приватизации и прекратить их право пользования квартирой.

В исковых требованиях гражданину было полностью отказано. Чем обосновал свою позицию суд?

▪️Во-первых, давая согласие на приватизацию в пользу одного члена семьи, остальные исходили из того, что право пользования жилым помещением для них будет носить бессрочный характер, оно не может быть прекращено по требованию нового собственника, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен своего жилища.

▪️Во-вторых, для лиц, проживающих совместно с собственником, отчуждение жилого помещения может влечь утрату ими права пользования таким помещением лишь в случаях, когда это право не имеет самостоятельного основания, т.е. основано исключительно на семейных отношениях с бывшим собственником (ст. 292 ГК РФ, ст. 31 ЖК РФ).

*Отказ от приватизации – самостоятельное основание возникновения права пользования квартирой.

▪️В-третьих, право бессрочного пользования спорным жилым помещением является обременением, которое не может быть преодолено применением к данному спору положений п. 1 ст. 78 ФЗ "Об ипотеке". Так как право пользования жилым помещением сохраняется за отказавшимися от приватизации независимо от оснований, послуживших причиной смены собственника жилого помещения.

Суд не принял во внимание доводы нового собственника квартиры о том, что обращение взыскания на жилое помещение, заложенное по договору об ипотеке, и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования им залогодателя и любых иных лиц, проживающих в квартире.

Также судом было проигнорировано его заявление о разумности и добросовестности при приобретении имущества, об отсутствии у него информации о правах членов семьи предыдущего собственника и об отсутствии возможности данную информацию получить.

📄В Определении суд отметил:

⚠️“С целью обеспечения стабильности жилищных и имущественных отношений, а также защиты законных интересов покупателя жилого помещения и лиц, сохраняющих право пользования этим помещением, п. 1 ст. 558 ГК РФ установлено требование о необходимости включения в договор продажи жилого помещения в качестве его существенного условия перечня лиц, которые сохраняют в соответствии с законом право пользования этим помещением. Соответственно, если указанные обстоятельства не были доведены до сведения покупателя, последний вправе признать сделку покупки недвижимости незаключенной и потребовать возврата уплаченных денежных средств.”

Другими словами, неосмотрительного покупателя суд отправил на три буквы – в другой суд, пытаться признать сделку незаключенной и вернуть денежные средства. В части требований по прекращению права пользования квартирой членами семьи бывшего собственника суд отказал в полном объеме.

❗️Крайне важным является тот факт, что крупный банк одобрил приобретение за счет кредитных средств квартиры, которая по сути навечно обременена правами третьих лиц: они останутся зарегистрированы в квартире и смогут в ней проживать совместно с новым собственником.

Сомнительная история квартиры – залог по договору займа между физическими лицами, обращение взыскания на предмет залога в судебном порядке - не стала препятствием для одобрения сделки. Последствия для заемщика покупки проблемного объекта банк не волновали. 

ВЫВОДЫ:

▪️В случае покупки квартиры, которая получена на основании приватизации, покупателю рекомендуется самостоятельно или с привлечением специалиста получить всю историю зарегистрированных в квартире лиц и проанализировать ее на предмет сохранения права пользования квартирой после покупки.

▪️Далее предпринять все возможные меры для добровольного прекращения права пользования квартирой лицами, отказавшимися от приватизации, до сделки.

▪️В некоторых случаях важно, чтобы отказник не только прекратил свое право пользования квартирой добровольно, но и приобрел право пользования другим жилым помещением, фактически не остался на улице после сделки и не попытался вселиться в проданную квартиру и восстановить свое право пользование по суду.

Когда необходимо пойти этим путем – определит специалист, сопровождающий сделку, исходя из своего опыта.

✅Только после этого можно и нужно принимать решение о возможности покупки квартиры. 

В противном случае есть риск попасть в ситуацию, описанную выше: покупатель приобрел квартиру в ипотеку, вынужден выплачивать кредит, при этом не может полноценно пользоваться и распоряжаться квартирой – продать или сдать ее, проживать в ней самостоятельно.

Рассказываю о недвижимости, налогах, нюансах законодательства на канале Telegram: Риэлтор Дмитрий Каредва.